海上海项目营销投标报告.pdf

海上海项目营销投标报告 1 我们的做法与传统的代销公司有所不同。。。。。。 因为市场在变，游戏规则在变 消费者需求的洞察，是一切工作的前提 绎凯博才，在追索市场的需求中寻求制胜之道！ 一个 「年代」意味着什么 ？一个年代一定要具有某种 「精神」 Calvin Klein 教会我们如何使用水杯。 Tom Ford 教会我们何谓高难度的性感。 Zoom 教会我们用各种姿势拿笔。 Ludwig Mies Vander Roche 教会我们如何将臀部安置在他的巴塞隆纳椅子 上。 ACCA KAPPA 教会我们肥皂应该有什么样的泡沫。 都市生活正如纽约之于伍迪．艾伦，上海之于张爱玲，都柏林之于乔艾斯，天空之 城之于宫崎骏。而最能体验[杨浦区下只角]文化的一种概念，名之为 「混」。 2 “海上海”突破传统住区概念，颠覆人们对传统的 “下只角”的评判，演绎新上海 城市精神，创造上海居住文明中的 “精神文化新天地”，确立一个清晰年代的精神！ 「海上海」项 目概况 海上海项 目位于杨浦区大连路９２０号，建设用地面积约 ８．４8 万平方米，西 起大连路，北靠辽源西路，南至飞虹路，东接上海自行车厂，容积率２．４４左右，总 建筑面积约 ２3 万平方米，以商业街为轴线，分东西两块，3 栋办公楼组团和7 栋高层 住宅组团，并配有幼儿园等配套设施。 第一部分：策略构建所存在的基础和因素 一、项 目特性分析 1）区域环境与交通： 基地东部大连路过江隧道通车，直接接通浦东小陆家嘴的东方路；其南部是即将兴 起的北外滩和东外滩；区内的大学城已经启动,区域内高等院校和产业园区众多。 项 目所在区域也是一片新兴的中高档住宅区，但缺乏大型的商业办公建筑，我们可以说 是占据了该区域的商业空白区。 基地所在区域交通较为便捷，有在建中的轨道交通4 号线和十几条公交线路，以 基地为中心，到周边几个主要的商业圈都很方便。 2）区域大配套： 项 目周边 目前暂时还缺大型的商业配套设施，众多便民的日常生活配套较为完整， 但多存在于新开发的楼盘商业裙房中，店面规模都较小，本项 目的大型的商业街将为项 3 目所处区域提供大型的商业设施配套，影响和辐射周边区域居民的消费，带动区域商业 文化的发展。 3）建筑风格与规模： 本项 目拥有23 万平方米建筑面积的体量，在区域范围内单个项目可以说是独占鳌 头的，同时包含了商业，办公LOFT，住宅三种类型的产品，组合成了一个完整的街区。 整个建筑群贯穿新文化地产的思想，以开放性，原创性，前卫性的理念来缔造，充分展 示了建筑的艺术性和视觉性，空间感。五种不同物质的材料，体现了建筑的两重性；物 质性和精神性，缺一不可，并且与高低起伏，错落有秩的建筑天际线和建筑构件线条， 构成了项 目特有的建筑风格，我们称之为 「未来现实主义风格」或者称之为 「非空间」。 4）建筑规划布局： 项 目基地以长 400 米的商业街为为中心轴线进行区块和空间的分割，建筑群落成 狭长块状分布，以道路和建筑体为组团的自然区分，各组团之间又以景观空间和建筑空 间作为相互联系的桥梁，形成视觉的美感。商业街为基地建筑的基准高度，向两边逐渐 拔高，从空间上形成峡谷的轮廓。项 目除商业街外，另有幼儿园等内配套设施，可以满 足附近及本社区居民的需求，如何很好的运作这个幼儿园将是一个比较的关键的问题， 对于推动销售有较大的影响