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第四部分 项目价格制订及理由 一、 估价对象：天安第一城一期项 目住宅公开市场均价 二、 估价目的：为天安第一城公开发售提供科学、客观、准确的价格定 位，此价格为该项目具有整体形象时的价格 三、 估价时间：20**年 4 月 10 日至 4 月 15 日 四、 估价依据：政府有关的法规政策，天安第一城的《建设用地规划许 可证》、《建设工程规划许可证》、《开工许可证》及对 其他可比实例的实地考察所获的资料 五、 限制条件：假设未来一段时间内，长春市房地产市场没有大的波动； 此价格仅作为销售的参考价格 六、 估价原则：替代原则 七、 估价方法：市场比较法 八、 估价结果：根据估价目的，遵循估价原则，按照估价工作程序，利 用科学的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经 过周密准确计算，并结合估价经验及对影响房地产价值 因素的基础上，确定天安第一城的公开市场下，一次性 2 付款的平均价格为 3350 元/m ，一期住宅预售面积 85000m2 ，住宅在一次性付款方式下总价值 284750000 元， 大写金额：貮亿捌仟肆佰柒拾伍万元。 174 九、 有效时间：在市场变化不大的情况下，有效期半年，随着时间和市 场情况的变化，上述评估价格要作相应的调整。 十、 估价说明： 1. 本报告估价时点为 20**年 4 月，本报告有效期为 6 个月，随 着时间及市场情况的变化，该价值需作相应调整。 2. 本报告中天安第一城住宅价格估价结果即为其市场价值，即 在评估时点预期能够成交的最好价格，它依据了如下假设： 1) 自愿的卖者； 2) 在评估时点前，相对商品房的特性和房地产市场状态而言， 为使交易完成并达到合理价格，有一个合理的谈判周期； 3) 在这个周期内，市场状态、价格水平是静止不变的； 4) 该物业能够自由地在市场上出售； 5) 不考虑特殊性质买家的附加叫价。 175 估价分析测算过程 一、 基本方法 由于朝阳片区内在售楼盘交易实例比较多，这些住宅交易实例一般都 是正常的市场价格，可以作为可比实例。我们根据估价的目的，在深入细 致地分析了项目的实际情况，并综合考察和调研的基础上认为，利用市场 比较法能够科学、准确、客观地反映天安第一城的正常市场公开发售均价。 二、 市场比较法步骤 【可比实例选取】： 为了科学地制定项目的整体售价，我们特定选择以下几个楼盘作为项 目的比较标准，根据市场比较法对可比实例的要求，我们对朝阳片区的长 春明珠、万科城市花园、富豪花园、富苑花园、富苑华城、长春筑业地产、 亚泰花园、我的家园、威尼斯花园、维多利亚花园、星宇名家等住宅公开 发售情况作了实际调研。 176 基本情况如下