工业地产发展状况及操作模式简介及辽宁省鞍山通尊（高新区）工业园营运方案.pdf

工业地产发展状况及操作模式简介 第一部分：工业地产的发展状况 一、工业地产概念与特性 工业地产是住宅、商服和综合类用地外的第四种性质用地。工业类用地上 可建的建筑物用途通常包括：工业制造厂房、物流仓库和工业研发楼宇等。 工业地产的商业模式具备“大投资、快启动、提供增值服务、追求长期稳 定回报”的四大特性。 二、工业地产发展在中国 １．工业地产的市场需求驱动——全球产业战略转移 20世纪80年代以来，战后第三次全球产业结构调整进入高潮，世界范 围内产业结构变迁出现了一些新的特征，不仅包括为适应高技术产业发展及 产业升级的要求，劳动密集型产业和一般加工制造业大量向发展中国家的转 移，也包括资本密集型和技术密集型等产业环节的全球战略调整。 在产业有序更替过程中，各国产业结构之间逐步形成了一定的联动效应。 由于中国经济发展采取了较为开放的模式，加之中国在劳动力、工业配套能 力力、国内市场规模等方面的优势国内市场规模等方面的优势，使中国成为承接国际产业转移最重要的区使中国成为承接国际产业转移最重要的区 位之一。可以说，在这次产业转移过程中，中国是主要的目的国。 改革开放以来改革开放以来，我国已经接受来自香港我国已经接受来自香港、台湾台湾、日本和韩国以及自欧美日本和韩国以及自欧美 等多个国家和地区的产业转移，这是中国制造业的崛起和发展重要诱因。中 国制造业的迅速发展很大程度上是经济全球化条件下，全球产业升级和国际 产业转移不断深化的必然结果产业转移不断深化的必然结果。制造业的发展和升级制造业的发展和升级，给我国工业开发区的给我国工业开发区的 发展提供了新的历史性机遇，其间也蕴藏着新的商机。 ２．工业地产市场的主要载体——工业开发区大量建造 我国开发区自改革开放以来，经历了从无到有的发展时期。开发区作为 本地区国内外经济的交汇点，是我国价值链中具备良好的辐射、示范和带动 作用的重要环节作用的重要环节，是促进区域经济发展的强有力的推动器是促进区域经济发展的强有力的推动器。建立和发展开发建立和发展开发 区，是我国改革开放政策的一项重要措施，其重要作用与国际产业转移密切 相关。 开发区由于具备政策优惠、投资环境相对完善等特性，已经成为当地吸 收外资、先进技术和管理经验最为集中的地区。这在国家级和省级开发区表 现得更为明显现得更为明显。。同时通过外引内联同时通过外引内联，，开发区又成为带动周边城市开发区又成为带动周边城市、、企业及整企业及整 个地区经济积极参与国际竞争、扩大开放的重要通道。据统计，全国54个国 家经济技术开发区2003年实现国内生产总值4985.01亿元，占全国国内生产 总值的总值的427%4.27%。 伴随着开发区的逐步完善，以工业开发区为主的工业地产行业逐步形成 和快速发展和快速发展，庞大的市场需求是行庞大的市场需求是行业快速发展的重要基础快速发展的重要基础。 三三、工业地产开发模式工业地产开发模式 根据国内外工业地产开发建设的经验，工业地产开发常见的四种模式有 44种种，，即工业园区开发模式即工业园区开发模式、、主体企业引导模式主体企业引导模式、、工业地产商模式和综合运工业地产商模式和综合运 作模式。 １．工业园区开发模式 工业园区开模式，是目前中国各级地方政府最常使用的工业地产开发模 式，同样也是我国目前工业地产市场的主要载体。 其主要特性表现为此类 工业地产开发都是在政府主导的前提下进行工业地产开发都是在政府主导的前提下进行，通过创造相关产业政策支持通过创造相关产业政策支持、 税收优惠等条件营造园区与其他工业地产项目所具备的独特优势，然后通过 招商引资、土地出让等方式引进符合相关条件的工业发展项目。 ２．主体企业引导模式 主体企业引导模式，一般是指在某个产业领域具有强大的综合实力的 企业，为实现企业自身更好的发展与获取更大的利益价值，通过获取大量的 工业土地工业土地，以营建以营建一个相对独立的工业园区个相对独立的工业园区；；在自身企业入驻且占主导的前在自身企业入驻且占主导的前 提下，借助企业在产业中的强大的凝聚力与号召力，通过土地出让、项目租 售等方式引进其他同类企业的聚集，实现整个产业链的打造及完善。当然很 多时候多时候，此类主体企业为所在地政府的引导与支撑从而进行相应地工业地产此类主体企业为所在地政府的引导与支撑从而进行相应地工业地产 开发。 如上海金山的上海石化工业园区如上海金山的上海石化工业园区，，其即为在上海石化龙头企业的带动其即为在上海石化龙头企业的带动 下，做大做强石化企业