购物中心的规划与招商策略.pdf

缔造百年持续繁荣的购物中心 购物中心的规划与招商策略购物中心的规划与招商策略购物中心的规划与招商策略购物中心的规划与招商策略 美格行商业地产 一、商业地产与购物中心的市场定位商业地产与购物中心的市场定位 二二、购物中心的业态规划与商户组合购物中心的业态规划与商户组合 三三、购物中心招商的特点与存在问题购物中心招商的特点与存在问题 四四、零售商家拓展分析零售商家拓展分析 一、商业地产与购物中心的市场定位 商业地产发展的三个阶段商业地产发展的三个阶段 1、2000年以前 “商业、地产分离阶段” 22年 ““商业商业、地产叠加阶段地产叠加阶段”” 3、2006年以后 “商业、地产融合阶段 “商业、地产分离阶段”（商铺地产）特征 1、简单引用住宅开发模式来开发商业项目 2、地产商对商业项目的开发以地产商对商业项目的开发以 ““商铺销售商铺销售””为主要目标为主要目标，忽视商业忽视商业 项目的定位和业态规划，商铺销售多为直接销售模式 3、对商业项目的经营管理也简单停留于物业管理阶段 4、这个阶段多数销售的商业项目其结果大多经营混乱 “商业、地产叠加阶段” （商业+地产）特征 1、提出了“商业地产”概念，“商业地产”风靡全国，其开发模式已明 显不同于住宅地产开发模式 2、将“商业”和“地产”进行简单叠加， “商业”更多地从属于“地 产产”，， “招商招商”也是为了也是为了 “商铺销售商铺销售” 3、这个阶段的地产商仍以尽快销售商铺实现短期套现为主要目的 44、商铺投资者不成熟商铺投资者不成熟，容易为各种诱人的容易为各种诱人的 ““返租返租””回报和付款方式所吸回报和付款方式所吸 引并投资 5、多数项目不重视经营管理 “商业、地产融合阶段” （商业地产价值融合）特征 1、地产商与零售商关系将更为紧密、角色互相交融 2、“只租不售”渐渐成为大型商业地产项目运作的基本准则 33、、 “做对程序做对程序”成为商业地产领域的流行语成为商业地产领域的流行语 4、注重经营和业绩 5、商商业地产产金融功能和模模式在国内将有广阔发展前景 “商业、地产融合阶段”出现的动因和历史背景 1、商业地产领域的市场机制正在发挥其威力 2、商业地产开发商实力增强 33、中国加入中国加入WTOWTO，，众多国际连锁品牌商家的进入众多国际连锁品牌商家的进入，，国内国内 零售商家也日趋成熟并努力实行连锁品牌化 44、国家宏观政策允许国际基金介入商业地产领域国家宏观政策允许国际基金介入商业地产领域 商业地产开发首先需要明确的问题商业地产开发首先需要明确的问题 1、市场定位：购物中心、主题商场或专业市场？ 2、开发策略：短期收入或长期现金流（租售关系）？ 开发购物中心需注意的问题 1、先招商再开发 22、开发程序开发程序：定位定位--规划规划--主力店招商主力店招商--开工开工 3、只租不售是趋势 购物中心分类购物中心分类 邻里型 社区型 区域型 超区域型 商圈半径商圈半径 （（公里公里 ）） 11～22 33～55 1010～～2020 3030～～4040 时间距离（分） 3～5 5～8 10～15 20～30 商圈人口（万人） 1～2 5～10 50～100 200以上 停车场容量（辆） 50～100 300～500 2000～5000 5000～10000 超级市场 综合超市1家 百货店2家 百货店2～6 专业商店