第十章__物业资产管理.pptVIP

第一节 物业资产管理的内涵 二、设施管理（熟悉） 三、房地产资产管理（熟悉） 第二节 物业管理的内容 一、制定物业管理计划（掌握） 二、加强市场宣传（熟悉）  第三节 写字楼物业管理 二、写字楼分类过程中要考虑的因素（熟悉） 三、写字楼租户的选择（熟悉） 四、写字楼租金的确定（掌握） 五、写字楼物业的租约与租约谈判（了解） 第四节 零售商业物业管理 （二）零售商业物业的商业辐射区域分析 二、零售商业物业租户的选择（熟悉） 1.声誉 2. 财务能力 3.租户组合与位置分配 4.租户需要的服务 三、零售商业物业的租金（掌握） 1.基础租金 2.百分比租金 3.代收代缴费用和净租约 4.租金的调整 四、零售商业物业的租约（了解） 租约中，除了对租金及其他费用的数量和支付方式、支付时间等做出具体规定外，还要对下述的几个特殊问题做出具体规定： 关于每一独立承租单元的用途 限制经营内容相似的租户 限制租户在一定地域范围内重复设店 营业时间 公用面积的维护 广告、标志和图形 折让优惠 其他条款 第五节 收益性物业的运营费用与财务报告 一、收益性物业经营状况的评估（掌握） 1、现金流 潜在毛租金收入 空置和收租损失 其他收入 有效毛收入=潜在毛租金收入-空置收租损失+其他收入 收益性物业的运营费用 净经营收入=有效毛收入-经营费用 抵押贷款还本付息 现金流计算 税前现金流=净经营收入-抵押贷款还本付息 税后现金流=税前现金流-准备金-所得税 2、相关问题分析 物业估价 准备金和保证金基金 准备金（大修基金）——通常用于支付物业经营过程中的资本性支出（例如设备或屋面的更新） 保证金基金 所得税 二、收益性物业管理中的运营费用（掌握） 1、经营费用的具体项目 人工费 公共设施设备日常运行、维修及保养费 绿地管理费 清洁卫生 保安费用 办公费 固定资产折旧费 不可预见费 保险费 物业管理企业的服务费和利润 法定税费 房产税 三、收益性物业管理中的预算（熟悉） 预算有许多类型，在物业管理中经常遇到的预算形式主要有三种：年度运营预算、资本支出预算和长期预算。 四、收益性财务收支报告（熟悉） 1.关于收益性物业的说法，正确的是（C）（2012） A.零售商业物业的租约很少对租金调整作出规定??????? ??? B.收益性物业管理的收入构成中除租金收入外，还有保证金和大修基金 C.在写字楼物业租约中，并非所有的物业运营费用都包含在租金中???????????????? D.当出祖率达到100%时，收益性物业获得的净经营收入最高 2.物业管理人员一般通过强调租金低廉的宣传方式来吸引租户（2012）（错） 3.市场条件下，物业租金水平的高低主要取决于（? A???）（2011） A.物业出租经营成本??????????? B.业主希望的投资回报率 C 通货膨胀率???????????????? D.同类物业的市场供求关系 4.某写字楼月潜在毛租金收入为100 万元，月平均运营费用为60 万元，月平均空置率为5 % ，月平均租金损失率为2 % , 月平均其他收入为潜在毛租金收入的3 %，则该写字楼的月净经营收入是（ ???C??????）万元。（2011） A 33.00 ???????????B. 33.10 ????????????C 36.00 ?????????D. 36.10? 5．在同一商业辐射区域内，各商场位置的优劣，主要取决于（ A　）。(2010)　　 A．交通的通达程度 　　B．物业的规模大小 C．人口的分布密度 　　D．居民的购买能力 6．下列收益性物业净经营收入的表达式中，正确的是（ A　）(2010)。 A．净经营收入=有效毛收入-经营费用 B．净经营收入=有效毛收入-经营费用-抵押贷款还本付息 C．净经营收入=有效毛收入-经营费用-抵押贷款还本付息-准备金 D．净经营收入=有效毛收入-经营费用-抵押贷款还本付息-准备金-所得税 7. 在写字楼出租中，室内标准化装修的费用通常由(　A　)支付。(2009) 　　A.业主 　　B.承租人 　　C.物业服务企业 　　D.业主、承租人和物业服务企业共同 8. 某收益性物业的潜在毛租金收入为30万元，假设在某报告期内的出租率为80%，所有承租人都能按时交纳租金，物业其他收入为2万元，则物业在该报告期的有效毛收入为(　D　)万元。(2009) 　　A.22.0 　　B.24.0 　　C.25.6 　　D.26.0 * * 第十章 物业资产管理 第一节 物业资产管理 的内涵 第二节 物业管理