房地产计划运营管理教材.ppt

第一部分：房地产计划运营管理到底管什么——目标 总部层面运营管理 综合经营调度 运营绩效管理 运营沟通决策 利润规划与调整 财务、税务建议 现金流规划与调整 可投资资源估算民投资规划 集团/项目年度运营目标 目标分解到职能/项目 目标的修正/调整 完成情况的跟踪/评估 运营会议管理体系 重大事项的报告/预警/决策 子公司运营月报编制 集团运营月报编制与发布 投资管理 项目层面运营管理 方案扩初 施工图 施工营销 竣工交付 评估总结 项目策划 项目经营分析与收益测算 项目阶段性成果编制与评审 项目计划编制与进度管理 产品配置标准制定与调整 目标成本管理与跟踪 重要评审会议——1+2+1次 项目投资评审报告 项目策划、设计成果、营销策划成果 项目过程成果调整更新/监控 项目后评估报告 项目测算可研版 项目测算策划版 项目测算方案版 项目测算（调整更新版） 项目经营分析总结 项目总体计划可研版 项目总体计划策划版 项目总体计划方案版 项目总体计划（调整更新版） 产品配置标准可研版 产品配置标准策划版 产品建造标准 产品建造标准（调整更新版） 成本测算可研版 成本测算策划版 成本测算（目标版） 成本测算（调整更新版） 项目获取前3天召开评审会 项目获取后15天内召开项目启动地 项目获取后60-75天内召开项目经营方案评审交底会 后评估会议 房地产项目主要评价指标 财务纬度指标 收益类： 效率类： 资产类： 资金类： 净利润/结转收入/结转成本 销售净利润率/投资收益率IRR/成本利润率 NPV 经营性现金流/资金平衡时间 客户纬度指标 项目品牌： 客户满意度： 知名度/认知度/美誉度 规划设计/销售服务/工程质量/物业服务/工程维修等的客户满意度 经营纬度指标 进度： 质量： 安全： 专业： 关键节点的达成 设计图纸、工程质量等 是否发生重大安全事故 销售目标的达成、成本目标的达成 能力纬度指标 人员的培养、人员能力的提高 知识的贡献程度、利于后续项目管理的提升 关键绩效指标库 房地产项目目标 （财务、客户、运营、能力等目标） 运营管理 人+钱+土地 运营管理管什么？ 明确项目基准开发、经营目标 实现预定项目基准开发、经营目标 运营管理 管理范围 管理手段 管理目标 项目经营管理 参与投资决策，实施全过程项目收益跟踪 科学决策，降低投资风险；项目收益控制 项目成果管理 项目各阶段的成果+项目后评估成果 降低运营风险，提升项目质量 进度计划管理 项目计划、管理计划 提升项目运营效率 运营决策管理 会议管理 提高决策效率 目标成本管理 目标成本、动态成本的跟踪与分析 成本目标的动态即时控制 运营信息管理 运营报告 降低运营风险，提高信息沟通效率 资金、预算管理 预算的编制及流动控制 防范资金风险，提高资金使用效率 。。。 。。。 。。。 第二部分：如何做好房地产项目的计划管理 房地产项目的开发流程主特点： 房地产项目开发流程特点：三多（多专业、多阶段、多关键活动） 房地产项目的特点： 周期：项目动作时间长 繁杂性：内外部接口多 方式：并行、交叉运作多 对象：以人为主，变数多 结果：一次性，遗憾多 项目投资论证阶段流程 项目设计管理阶段流程 项目工程管理阶段流程 项目入伙管理阶段流程 项目营销管理阶段流程 房地产项目的特点决定了房地产企业关注“进度”，关注“计划管理” 由于项目开发周期的拖长，房地产投资的机会风险会加大 进度时间，是影响管理费用和财务费用高低的一个决定因素 进度时间，是影响项目IRR的重要因素之一，而IRR是大部分企业作为项目投资决策的重要依据 房地产项目内外部接口多，协同与协调非常繁杂 计划管理的过程，是房地产项目系统分析和风险分析的过程 案例：金地北京“格林小镇”一期延期交付引起业主投诉及索赔 第二部分 1、如何建立计划管理体系 2、如何编制项目总体计划及项目专项计划 3、如何编制及管理月度/年度计划 4、计划的监控与预警 5、计划执行状况的评估考核 6、计划管理难点及对策 1、如何建立计划管理体系 建立计划管理体系的目标 匹配性 完整性 层次性 可控性 与企业的管理思想和战备导向匹配 与管控模式匹配 与企业管理水平、人员素质匹配 要覆盖预定的各管理阶段：中期规划，年度，季/月报计划等 要覆盖项目开发全过程的业务活动 要全员覆盖 需要建立自上而下的层级 逐级细分 管理计划支持项目计划 计划的模版及工具 可供参考的工作周期 适用性 案例：集团三级计划体系——运营管控型 集团级 集团发展战备规划/3年经营规划 层级 项目计划体系 管理计划体系 一级 项目总控经营计划（含关键节点计划及经营指标） 公司计划/年度计划 二级 项目总体开发进度计划 部门计划/季度、月度计划 三级 项目专项计划（工程、设计、招标、营销、示范区、样板