城市综合体开发和运营的实战要点.pdf

城市综合体开发和运营的实战要点 东方伟业（中国）投资控股有限公司 执行董事 内蒙古东方伟业投资有限公司 总裁 穆健玮 上海宜润天筹股权投资管理有限公司 董事长 北京宜润伟业商业管理有限公司 董事长 2010.11.18 城市综合体的发展机遇－－近视，远视 一、2010商业地产发展形势前瞻 （1）由于房地产政策小幅收缩，没有大幅收缩，保持了稳健，预计2010年GDP增 速为9.5%。 （2）中国经济增长从环比来看，2009年是V型增长，2010年是倒V型增长； （3）中国的消费能力已经启动： 短期刺激消费因素：收入分配进入拐点，居民收入增长高于GDP增长，消费支 出增速也超过GDP增速；农村收入增长加快，低收入人群收入大部分都用于消费； 地产火爆，带动下游消费。 ——农村消费城市化：农民工返乡，96%再就业，其中40%在本地就业，带回 了城市化的消费观念；沿海企业迁内地，为返乡民工提供了就业机会；农村收入 达到了耐用消费品加速普及的临界点（农村人均收入6000元，达到城市1999年水 平）。人口结构推动消费：20—30岁人群比重上升，2005—2015年该人群比例高 达2亿，该部分人群有很强的消费能力。 —— 汽车进入快速增长：人均GDP达到中低档汽车均价的1/6时，汽车消费 快速增长，当达到1/4时会爆发性增长。东部2001年、中西部2007年达到1/6；东 部2005年、中西部2011年达到1/4。 城市综合体的发展机遇－－近视，远视 （4）房价还会再涨 短期因素：二、三线城市可承受能力依然合理， 主要城市收入中住房支出比为73%，但是真正有购买能力的 是30%的人群，这类人群的该比例只有43%；流动性泛滥， 货币投放增长30%，在短期内这种局面很难改变。 长期因素：城市化因素、人口结构因素。 （5）中小城市又遇机遇：城镇化、城市化、放开户籍！ • 恩格尔系数 由0·60下降到0·37 • 基尼系数由0·18上升到0·42 城市综合体的发展机遇－－近视，远视 1、快速城市化发展的机会 2009年，中国有建制城市 655个，百万人口以上城市 118个，特大城市 39个。 当 前，中国的城镇人口过6.3亿，中国城市化率已达到46％。未来五年，中国城市化率的目标 是60％，到2020年中国城市人口将增加到8亿，2025年9.26亿，到2030年将达到10亿。 21世纪中国城市化的一个趋势就是，大城市、特大城市持续发展；由多中心城市带 动的区域城市群（带）发展迅速；中等城市呈崛起趋势；小城镇与城乡一体化发展。 现代生活方式和城市文明进一步向中小城市及乡镇扩展，集中体现为商业地产的持 续需求和发展趋势不减，土地资源成为最主要的投资资源。 2、城市商业需求的发展机会 随着城市人口和中等收入阶层的崛起，城镇居民人均GDP达到5000美元水平。中国的 消费率持续不断上升，2009年达到62%，2020年将达到71%。国家政策趋向大力发展内需市 场，现代商业业态的升级和新的城市发展规划目标促成未来五年近10万亿元的新增商业地 产投资机会。 3、资本运营的机会 商业地产主要是以零售业租金收益为主要收益来源的物业投资营建。其年租金收益 越高，资产价值越高。一般其资产估值是其年租金收益的10-15倍。因此，持有商业物业是 资本市场的新兴产品，通过资产证券化、房地产REITs等手段，将可获取长