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第四节 城市房屋拆迁 《城市房屋拆迁管理条例》基本内容第一章　总 则 第二章　拆迁管理 第三章　拆迁补偿与安置 第四章　罚 则 第五章　附　则 一、概述 （一）概念 房屋拆迁是指拆迁人在建设活动中，因建设项目用地需要而对在建设项目用地范围内，属于他人所有或使用的房地产权益，依照有关法律、法规和规章制度的规定而实施的依法转移房地产权益的行为。 （二）房屋拆迁形式 1、自行拆迁 2、委托拆迁 3、统一拆迁 二、房屋拆迁实施程序 1、提出拆迁申请 2、房屋拆迁审批与房屋拆迁许可证 3、签订拆迁协议 4、实施拆迁 5、监督检查 6、档案归档 三、房屋拆迁补偿 （一）货币补偿 1、含义： 指拆迁人对拆迁的房屋，按其价值，以付给货币的方式对被拆迁人的经济损失进行补偿。金额按照等价有偿的基本原则，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。 2、货币拆迁方法 （1）被拆迁人放弃安置权，建设单位按拆迁房屋的面积和单位面积价格的乘积付给被拆迁人。 （2）建设单位把按政府规定应该安置房屋折合成价款交给被拆迁人自己去买房，盈亏与建设单位无关。 （3）建设单位确定一个购房价格，根据被拆迁人的选择和意愿去购房，价格差由被拆迁人承担。 3、货币拆迁注意事项 （1）因地制宜确定货币拆迁政策。 （2）货币拆迁应保护原产权人的利益。 （3）按拆迁政策确定拆迁安置面积和安置单位面积价格标准。 （4）拆迁安置实行货币安置时，必须签好协议。 （二）产权调换 指拆迁人以其他的或在建的房屋与被拆迁人的被拆迁房屋相交换，使被拆迁人对拆迁人提供的房屋有所有权。 实行房屋产权调换的，拆迁人与被拆迁人应当依照规定，计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结清产权调换的差价。 四、拆迁补偿的具体规定 1、公益事业房屋及其附属物的拆迁补偿 2、对租赁房屋的拆迁补偿 3、对产权不明确的房屋的拆迁补偿安置 4、对设有抵押权房屋的拆迁补偿 问题： 1、城镇房屋拆迁补偿款征个人所得税吗？ 2、用房屋拆迁补偿款买房契税如何计算？ 1、城镇房屋被拆迁人按照有关规定取得的拆迁补偿款，免征个人所得税。 2、例： 李女士最近获得一笔20万元的房屋拆迁补偿款，拿着这笔钱后，她准备花50万元在通州区买一所普通住宅。 　　她购买这所普通住宅后，只要到通州地税局办理契税减免手续，20万元的补偿款部分就可以完全免征契税，剩余30万元房款可以在3%的比例上再减半征收，只要按1.5%的比例缴纳契税就可以。 案例： 限制行为能力人订立的拆迁协议有效吗？ 朱永是某小区内的居民，承租了房管局的公房3间计65平米，该房由朱永及其妻子刘芳和儿子朱麟共同居住。朱永患有精神病，一直在家中养病。 2002年12月5日，某拆迁公司要拆迁这片平房盖楼房，便与朱永签订了拆迁房屋补偿协议书，协议书规定拆迁公司为朱永安置现房两居室楼房一套，居住面积45平米，并一次性支付给朱永异地安置补助款3万元，朱永一家在一个月内搬家腾房，双方还在协议中就拆迁安置中的其他事情作了规定。协议签订后，朱永从拆迁公司领取了补偿款3万元。 限制行为能力人订立的拆迁协议有效吗？ 在朱永和妻子刘芳商量搬家事情时，刘芳才得知此事，不同意搬家，而朱永告诉她已和拆迁公司签了协议，必须得搬家了。 刘芳便找到拆迁公司，说自己对搬家的事情一点都不知道，并且自己的丈夫患有精神病，所以要求与拆迁公司重新签订拆迁协议，但拆迁公司不同意重新签订，认为刘芳的丈夫签协议时神志非常清楚，并且已领走了补偿款，仍要求刘芳按协议的规定搬家 刘芳起诉到法院要求撤销朱永与拆迁公司之间签订的协议。 限制行为能力人订立的拆迁协议有效吗？ 经人民法院委托鉴定，朱永属间歇性精神病人，确实是限制行为能力人，在没有取得其法定代理人同意的情况下，不能单独实施订立拆迁协议这样的民事活动，最终判决拆迁公司与朱永之间签订的拆迁协议无效，朱永返还拆迁公司的补偿款3万元。 限制行为能力人订立的拆迁协议有效吗？ 限制行为能力人是指不能完全辨认自己行为的精神病人和10周岁以上不满18周岁的公民，限制行为能力人的民事活动由其法定代理人代为进行，或者在征得其法定代理人同意后进行。根据《民法通则》第58条的规定，限制行为能力人依法不能独立实施的民事行为无效。第61条同时规定，民事行为被确认无效或者被撤销后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损