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怎样筹备城市综合体项目 城市综合体的定义 “城市综合体”就是将城市中的商业、办公、居住、旅 店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三 项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互 助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合 体。 商业地产主要分为纯开发模式、开发+持有模式和全 部持有模式。纯开发模式周转率及增长率均较快，但难以 形成较强的长期竞争优势；全部持有模式回报期较长，采 用该模式的公司业绩较为稳健，但增长速度较慢；开发+ 持有模式既可以通过销售非核心物业实现资金回笼，还可 以通过持有优质物业获得长期稳定的投资回报。 开发+持有模式最典型的业态即“城市综合体”，一般包 括酒店、写字楼、商业、公寓和住宅几种业态，公司可以 根据项目具体情况调整出售、出租和自持比例。通常的运 作模式为：商业、酒店式公寓、写字楼可以自持经营，维 持稳定的现金流；住宅可以销售回笼资金缓解资金压力。 因此，城市综合体与单一业态商业地产项目相比具有较强 的抗风险能力。项目用于出租和自营，形成稳定的现金流 ，同时享受公司物业升值带来的好处。 那么具体应该怎样筹备城市综合体项目呢？ 一、邀请相关咨询顾问公司协助进行商业测算和市场调研 对于刚介入城市综合体项目的开发商（投资者），为 避免经验不足导致项目判断失误，最好是首先邀请专业的 顾问公司进行前期的商业调查，也可能在项目拿地前，也 可能在拿地之后，但都需要解决以下3个问题。 1、市场条件成熟度调查 项目初期，首先对项目拟选择地区的市场条件进行初 步分析判断。该判断可以称之为初判断：不进行针对项目 微观角度的分析，仅从所在地区的市场状况及潜力入手判 断该城市或地区发展相应商业房地产项目的可行性，对该 项目的定位有个宏观的思考。因为商业房地产的形式种类 比较多，而且各种商业房地产形式都存在市场成熟性的问 题。 2、项目位置可发展调查 商业房地产项目的位置选择问题对于项目的成功将是 决定性的。实际上，并不是所有的地方都适合做商业房地 产的开发，只有某个地方具备了相应的条件后，才可以做 。一个住宅社区，一幢写字楼所要解决的客流局限在一定 范围内，但商业房地产的客流会随着经营状态的变化，会 发生倍增或锐减。当一个商业房地产项目的客流发生倍增 的时候，项目所在位置能否适应就成为一个重要的问题。 3、可发展规模调查判断 在完成商业房地产项目选址工作后，需要针对特定项目地址进行 市场前景及可发展规模的可行性分析。将确定该项目的市场基础，周 边商圈覆盖人口的情况，可能的客户流量，客户流产生的项目营业额 及项目的可发展规模等一系列相关问题。 在做完市场咨询及可承受发展规模的研究后，需要依据项目 特定位置、市场潜力、商圈分析等资料对项目的客户定位进行阶段性 判断。虽然在此阶段完成该项工作有存在偏差的可能性，但需要做初 步确定，同时在后面的环节中可以作出丰富和调整。 二、依据市场调研确定商业类型及详细定位方案 商业房地产按照行业类型可以分为批发物流功能房产、零售功 能房地产、娱乐功能房地产、餐饮功能房地产、健身服务及休闲功能 房地产等。零售功能房地产又可以分为诸如百货商场、超市、家居建 材、商业街房地产、商品批发商业房地产等功能房地产，以及将上述 多功能集于一身的大型购物中心和 SHOPPING MALL 类型的商业房地 产。娱乐功能房地产包括用于电影城、娱乐城、 KTV 等运营内容的 商业房地产。有些采取独体模式，有些与其他类型的商业房地产融合 发展，其发展呈现大规模、复合度高、时尚化的特点。 餐饮功能房地产现呈现独体形式和融合发展的经营特 点，健身服务类商业房地产和休闲类房地产首先在国内大 城市发展两者在项目中开始发挥越来越重要的作用。如此 众多的商业类型的确定基础依托于所处地域、当地经济状 况、行业发展以及商业需求类型等，所以要仔细分析优劣 并确定项目的类型。 三、项目组织确定和工作次序的建立 地产公司在项目地块取得后要针对项目建立项目公司， 确定专案组主要执行人员。项目公司主要执行人员是各个 工作单元的纽带，是项目进展的主要执行者，需要对项