经营持有型物业研究.docxVIP

经营持有型物业研究 一、持有型物业的概述 从房地产开发商的角度分析，开发建造物业的赢利模式有两种，一种是建好卖掉，一次性回笼资金，这类物业可称为销售型物业；另一种是建好后持有，通过长期收取租金获益，这类物业可称为持有型物业。如果更全面的进行分析，则持有型物业不仅可以持续性产生租金收益，而且可以长期产生资产增值，由于持有型物业一般地段较好，来自土地的增值空间远远大于普通物业。 从理论上讲，几乎所有的房产都可用作持有型物业，但比较适合持有的物业主要包括商业用房、写字楼、酒店、住宅、工业用房等五类。从档次上划分，持有型物业一般属于中高档。商业用房中以大中型为主，如销品茂、百货商厦、大型超市、商业街区等；写字楼多是甲级类；酒店类多属中高档，甚至有超五星级的；住宅主要是高端类，包括服务式公寓、高档公寓和别墅；工业用房包括厂房、仓库等。 二、经营持有型物业的必要性 1、持有型物业是未来房地产发展的趋势 在欧洲房地产发达国家，持有型物业一般占物业总数的50％左右，而在国内目前这一比例还非常低，而且多数为国有企业、机关、事业单位所持有，包括学校、医院、军队、银行、政府部门、研究机构等，只有10％左右的持有物业为市场化企业所经营。中国商业地产联盟2007年年初对699家商业地产开发商的网上问卷调查显示：选择“只租不售”模式的达到了39%，而在2006年的调查中，选择持有型物业比例仅为21.4%。 2、增加持有型物业是房地产宏观调控的必然结果 持续几年的房地产宏观调控正使我国房地产业发生深刻变化，在这一过程中，持有型物业对开发商的重要性越来越高。首先，对于开发商而言，资金的重要性开始超过土地，一方面，不断紧缩的“银根”逼使开发商降低对银行的依赖度，另一方面，“自有资金必须超过35%”的硬性规定对开发商的现金流提出了更高的要求，而持有型物业能够产生稳定的现金流；其次，宏观调控使房地产市场的发展出现了很大的不确定性，虽然近两年市场依然向好，但谁都不敢肯定未来市场会否出现大的调整，而持有型物业是抗击市场下滑的重要产品，香港地产巨头们的经验早已证实了这一点；再次，宏观调控使开发企业的优胜劣汰速度加快，只有“长跑健将”才能最终胜出，而持有型物业会大幅优化企业的资产结构。 3、持有型物业能充分挖掘城市黄金地段的土地价值 房地产投资哲学中有“地段、地段、还是地段”的金科玉律。土地资源的稀缺性决定了地价长期看涨，而市中心由于积聚了太多资源，其土地价值堪称“皇冠上的明珠”，因此好地段的物业的升值空间更大。东京、纽约、香港等已过了高速建设期的城市中，市中心高档物业增量极少，因此地产商持有物业成普遍现象。经过近几年超速发展，目前北京、上海等一线城市中心区的土地出让越来越少。在这一形势下，过去倾向于建好就卖的开发商，开始越来越多的把黄金地段的优质物业用于长期出租，慢慢享受“物以稀为贵”的敛财乐趣。 4、增加持有型物业是上市房企的内在需要 自2005年以来，内地房地产业涌现一股上市潮，尤其是去香港IPO，包括富力、复地、绿城、世茂、雅居乐、碧桂园、合景泰富、SOHO中国等。上市之前，他们绝大多数都是民营企业，赔了赚了都是老板的事，财务报表时好时坏也都无所谓。但上市之后，他们摇身变成了公众公司，只有稳定增长的财务报表才能讨得机构投资者和普通股民的欢心。要想表现特好，先求避免特差，持有型物业形成的租金流可以平衡销售型物业的业绩波动，故受到上市公司和准备上市公司的青睐也在情理之中。 5、持有型物业可以使企业有效避税 中国房地产开发和销售环节的税负较高，以前主要是企业所得税、营业税等，在房地产宏观调控下，新出台政策要求自今年2月1日实行清算土地增值税，由于它将实行30%-60%的四级累进税制，对于开发商的利润影响很大，尤其是利润丰厚的高档物业的税负更高。但如果改销售为持有物业，则不仅可以有效规避土地增值税，还可以避免一次性交纳高额的所得税等。而且，如果未来把多个持有物业打包发行REITs，则按美国税法，可以免征企业所得税，当然中国的相关法规目前还在酝酿中。 三、企业经营持有型物业的可行性 1、我国房地产企业的发展前景持十分乐观 从宏观上分析，我国目前处于城市化和工业化的快速发展阶段，房地产业的发展潜力巨大。根据国际经验，当一个国家的城市化水平达到30%的临界值时，将进入加速发展阶段，从30%到75%，英国用了200年，美国用了100年，日本用了70年。我国的城市化水平1996年达到30.48%，2006年达到43.9%，平均每年增加约1.4%，按此速度，达到75%至少还需20年左右。若暂按15亿人口做基数，那么也即每年2115万农村人口进入城镇生活，若按2006年全国城镇人均住宅建筑面积26.11平方米计算，每年需要新增住宅5.5亿平方米。这仅是从住宅需求上进行