某地产项目叠院别墅项目整合推广方案.ppt

株洲不缺别墅，缺的是城市别墅;株洲不缺名流，缺的是留住名流的产品;别墅城市化，城市别墅化;株洲最具有创意的城市别墅;洋房当作别墅卖;趁早抓住株洲房产新政 提前截留目标客户 是项目此次出击的关键;Contents;客群分析：谁住海韵天城;人都需要标签，以表示自己归属于哪个群体;我们认为， 从物理属性上看，海韵天城是一个城市别墅， 但从精神属性上看，它却是一个标签， 一个阶级的标签，代表一种身份，一种生活，一类人;他们，是谁？ 他们，在哪里？ 我们如何找出他们？ 我们如何对他们说？ 我们如何让他们停留？ 我们如何让他们行动？ 这其实也就是我们整篇策划案的核心命题！;他们是——;他们是这个社会看得见的上层;我们称他们为——城市名流;如何打动他们——;针对目标客户群不断寻求其社会身份和阶层巩固的重要特征，广告诉求侧重： 通过以品位为表达其身份与气质的核心诉求， 形成一个只属于城市顶尖阶级的价值取向对接！;居所，在他们心中是什么？;我们最需要抓住的;越是高端的事物越是能够吸引他们的关注 越是出色的事物越是能够赢得他们的眼光 越是创新的事物越是能够折服他们的心灵 越是稀有的事物越是能够调动他们的向往;而这些正是我们都具备的。 那么，当同质化的居住潮流再次盛行时，　　 我们究竟要用什么样的 生活观念和居住思想 与他们沟通？ 寻找项目特性与客户需求的对接点;市场分析：还看株洲别墅;;;;达观小结;在金融危机笼罩、楼市低迷的年代 跳出房地产思考房地产及其广告 是突破平庸、赢取竞争的解决之道;推销产品的年代已经过去 现在是推销梦想的时代 ;这个时代的游戏规则：不创新，则死亡 海韵天城作为株洲最具创意的高端别墅， 我们应该将创新进行到底 既包括功能、环境等硬件的创新 更包括广告定位及观念的创新！;项目分析：发现海韵天城;优势点（Strength） 1、区域形象较为高端。位处河西高尚居住区内，是城市龙脉新中轴； 2、周边生活配套相对完善。临近炎帝广场等； 3、创新型产品。叠加别墅作为株洲市场上空前出世是稀缺产品，使得其与其他住宅类型相比，优势突出； 4、海韵天城高尔夫俱乐部，为项目了提供高端配套，而其在株洲市场的高端形象，可为项目吸纳一定的高端客户群。;核心卖点整合;劣势点（Weakness） 1、项目规模较小，社区环境及生活氛围较难营造； 2、地段相对较偏，位于高尚居住区末端，且不靠近主干道，展示面小； 3、大面积、高总价豪宅，客户群相对较窄； 4、楼距较近，对于别墅客户而言，居住舒适度有所降低； 5、项目涵盖别墅及高层洋房，非纯别墅住宅区，对整体形象的建立有一定影响。;机会点（Opportunity） 1、株洲房地产新政颁布不久，对于市场信心的建立有较大帮助； 2、株洲住宅市场缺乏高品质的、高创新度的产品； 3、国家即将放松二套房政策，而二次购房群是项目的购房主力； 4、长株潭两型社会的建设对带动城市发展有积极作用，且会为株洲引入更多高新人才。;威胁点（Threat） 1、周边在售项目较多，供货量较大，市场竞争较大； 2、自07年市场转入低迷后，近两年市场持续低迷，且尚未有回暖态势，未来市场走向尚不明晰。;利用优势弱化劣势;株洲首席城市叠院别墅社区;项目定位：重塑海韵天城;产品——美式洋房塑造成叠式别墅;产品——美式洋房塑造成叠式别墅;营销——普通豪宅塑造成城市名门;产品定位语;主推：非凡品 非凡人 次推：创世纪 传世代;当兰乔圣菲的城市别墅概念 与房子的气质与人群的诉求走向同一时， 我们要告诉市场： 在这块稀缺的城市土地上，兰乔圣菲就是如此的弥足珍贵！;主推：海韵·兰乔圣菲 次推：海韵·檀香湾 　　　海韵·铂宫 海韵·阿卡笛亚 海韵·提香美庐 海韵·和风相府;主推案名阐释;次推案名阐释;主推ＬＯＧＯ;次推ＬＯＧＯ－１;次推ＬＯＧＯ－２;次推ＬＯＧＯ－３;次推ＬＯＧＯ－４;次推ＬＯＧＯ－５;整合推广：热卖海韵天城;广告推广必须讲究阶段 开始讲什么,中间讲什么,后面说什么,都要有策略洞察 广告语要用来建立项目级别而非自恋小资 广告表现必须营造视觉档次,这种包装认知层次 并不是广告商发明，而是目标大众心中早有;你不象某类产品,你就卖不到某类价格 需求来自人们都希望自己的房子越买越好 广告推广的作用是帮你做到产品象某类产品 而又不需要卖到某类产品那么高的价格 你越让买家买到面子,又买得值,你就越逆市飘红 这便是” 溢价认知”,广告商要坚持有合理的时间预热市场 那不是虚掷发展商金钱,而是帮发展商收获价位认知层级;创造株洲前所未有的城市叠院别墅 打造株洲首席城市别墅级社区;口碑场;?震撼市场 立体传播全面开始，昭示项目即将面市，业内口碑迅速扩散。 ?销售蓄势 随着传播的不断升温，客户关注度提升，为开盘