2018年收益法概述.ppt

第 七 章; 第一节 收益法概述 第二节 报酬资本化法的公式 第三节 收益期限的确定　 第四节 净收益的求取 第五节 报酬率的求取 第六节 直接资本化法 第七节 投资组合技术和剩余技术 第八节 收益法总结与运用举例;一、收益法的含义 ;一、收益法的含义 ;二、收益法的理论依据 ; 收益性房地产的价值就是其未来净收益的现值之和，该价值高低主要取决于下列3个因素： ①未来净收益的大小——未来净收益越大，房地产的价值就越高，反之就越低; ②获得净收益的可靠性——获得净收益越可靠（风险小），房地产的价值就越高，反之就越低; ③获得净收益期限的长短——获得净收益期限越长，房地产的价值就越高，反之就越低。 ;三、收益法适用的对象和条件;四、收益法估价的操作步骤 ;第二节　报酬资本化法的公式;通常以年为单位;二、净收益每年不变的公式 ;公式用途：;3、不同年限价格的换算 ;例7-3;例7-4;A房地产无限年价格:; 例7-5：有A、B两宗房地产，A房地产的收益年限为50年，单价2000元/㎡，B房地产的收益年限为30年，单价1800元/㎡。假设报酬率均为6%，试比较该两宗房地产价格的高低。 ;4、用于市场比较法中土地使用权年限修正 ;例7－6：;四、纯收益按一定数额递增;五、纯收益按一定比率递增（减）;例8－11;六、预知未来若干年后的价格的公式 ;公式总结;第三节 收益期限的确定;如何确定房地产的收益年限？; 房地合一的估价对象 建筑物的经济寿命与土地使用年限一起结束的 ——根据土地剩余使用年限或建筑物的经济寿命确定收益年限 ;建筑物剩余经济寿命晚于土地使用权剩余期限结束的情况下，分为土地使用权出让合同中： ——未约定不可续期 已约定不可续期 ;未约定不可续期 房地产的价值= 以土地使用权剩余期限为收益期限计算的房地产价值 +土地使用剩余期限结束时建筑物的残余价值折算到估价时点的价值。 已约定不可续期 房地产的价值= 按土地使用权剩余期限为房地产收益期限计算房地产的价值。;建筑物的经济寿命早于土地使用年限而结束 ——根据建筑物的剩余经济寿命确定收益年限的收益价值 +土地使用年限超出建筑物经济寿命的土地剩余使用年限价值的折现值。 ;对于求取承租人权益的价值 ——收益期限为剩余租赁期限 ;房地合一估价对象 收益期限的确定;1、建筑物的经济寿命晚于土地使用权年限结束（不可续期） ;2、建筑物的经济寿命早于土地使用权年限而结束 ;　第四节　净收益的求取; 可用于收益法(含报酬资本化法与直接资本化法)中转换为价值的未来收益主要有4种 ①潜在毛收入 ②有效毛收入 ③净运营收益 ④税前现金流量 ;报酬资本化法求取净运营收益;基于租赁收入测算净收益的基本公式为：; ☆运营费用不含 a.抵押贷款还本付息额 b.会计上的折旧，即建筑物折旧，土地摊提费，但含短寿命设备设施折旧额 c.房地产改扩建费用——假设改扩建费与房地产增值相抵 d.所得税：所得税率是固定的或不同行业性质的企业、地方有优惠政策。考虑所得税前收益水平就足以考察项目的盈利能力，进而客观判断房地产的价值。;基于营业收入测算净收益 ;运营费用＝有效毛收入×运营费用率;二、不同类型房地产的净收益求取;分析租约 租金构成;（二）营业的房地产净收益求取;经营型房地产净收益的求取 ;（三）自用或尚未使用的房地产净收益求取;（四）混合的房地产净收益求取; 综业商业大厦：含大堂、写字间、餐饮、娱乐 、商场。建议采用最简便的方法： ①测算单一类型房地产的收入和运营费用 ②考虑不直接产生收益部分的费用的分摊 ③计算单一类型房地产净收益;三、求取净收益应注意的问题;（二）实际收益和客观收益 ;（二）实际收益和客观收益 ; 同一宗房地产，有租约限制下的价值、无租约限制下的价值和承租人权益的价值三者之间的关系为： 见例7-21 ;;四、净收益流模式的确定; 在实际估价中使用最多的是净收益每年不变的公式，其净收益A的求取方法有下列几种： 过去数据简单算术平均法(过去3-5年) 未来数据简单算术平均法(未来3-5年) 未来数据资本化公式法。通过调查、预测估价对象未来若干年的净收益，一般是3-5年的净收益，然后利用报酬资本化法演变出公式求取不变的净收益。 ;1、调查求取估价对象过去3－5年的净收益，然后将其 简单算