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第五章 建设条件和生产条件分析 LOGION ABOUT LACATION Location, Location, and Location ——西方房地产投资的名言 山不在高，有仙则名； 水不在深，有龙则灵。 ——唐朝文学家刘禹锡 你想在世界的哪个区域投资 你想在中国的哪里投资 你想在大连的哪一区域投资 杜邦公司是世界上历史最悠久、业务最多元化的一家以科研为基础的全球性企业，依靠化学和军火起家 杜邦公司提供能提高人类在食物与营养，保健，服装，化工、家居及建筑，电子和交通等生活领域的品质的科学解决之道。 全球500强企业。 早期杜邦公司选址分析 创始人为法国移民E．I．杜邦·德内穆尔。他在法国大革命期间逃到美国，1802年在特拉华州威尔明顿市创办杜邦公司，经营火药生意。 为什么选在特拉华州白兰地河畔 紧靠河边，水流急，流速快，带动水车，提供动力 交通便利 有树林，主要取木炭用 不宜在人群多的地方 有花岗岩产地 得到的结论： 投资项目的选址要考虑项目的特点 项目所需要的材料、动力 外界的因素 ┅ 一、投资项目选址的影响因素 二、投资项目选址原则 三、投资项目选址的程序 四、投资项目选址方案论证比较 五、投资项目技术方案的评价 一、项目选址的影响因素 自然条件（结合项目特点） 基础设施条件 原材料及辅助材料供应 燃料动力供应 人力资源条件 社会经济环境因素 技术支持条件 产业协作条件 社会、经济、人文条件 政策环境 费用情况 其它应考虑的因素 与政府的关系 经济体制与市场机制 目标市场 战略布局 自然条件 自然环境包括地理位置、自然条件、自然资源等。 不同区域位置比较 城市、郊区、农村选址分析： 城市选址的优点：交通便利；通讯发达；基础设施好；人才集中，各种企业聚集，协作便利；筹措资金容易。 城市选址的缺点：地价昂贵；生活水平高，劳动力成本高；环保要求高；企业扩展余地小。 故一些规模不大，占地面积少，对环境污染小，需要大量受过良好教育和培训的员工的高科技企业及金融服务业一般在城市选址较合。反之，在郊区或农村选址较合适。 二、项目选址的原则 遵守国家的法律法规，符合国家长远发展规划 以资源为基础的项目，在原材料产地附近 消耗水资源和电力的项目，在水源及电力充足地 依靠进口材料的项目，选在港口或到货地点附近 项目生产出来产品易于变质，建在消费中心附近 有较好的基础设施 减少拆迁移民 政府的优惠政策 有利于保护环境和生态 禁止工业项目建设的地区 基本烈度高于9度的地震区 国家规定的风景区、自然保护区、故迹保护区 引用水源的卫生防护带内 有开采价值的矿床内 地质危害地段 不能确保的水库、废料堆的下方 军事、通讯的影响范围内 传染病地区 案例分析——波音公司选址原则 1 ．背景资料 　　1916 ——2001年9月3日，总部西雅图 2001 年 9 月 4 日 ，波音公司把总部从西雅图搬到了芝加哥，这是波音总部在西雅图盘踞了 85 个春秋后的首次搬迁。 2 ．原因分析 　　波音为什么要选芝加哥作为总部新址呢？看看波音选址的标准。 波音选址标准 旅行： ?? 直通美国及国际主要城市的航班频率 ?? 适合建立公司专机机群基地 ?? 邻近公司专机机场 地面交通： ?? 邻近大宾馆与大饭店 ?? 邻近高品位的住宅区 ?? 交通拥堵情况 ?? 员工的交通 商业环境： ?? 全球贸易活动 ?? 有其他大公司总部 ?? 通讯基础设施 ?? 营业税 ?? 人力成本较低 ?? 容易招募到教育程度较高的劳动力 个人生活： ?? 员工的继续教育 ?? 文化生活与娱乐 ?? 中小学校的教育质量 ?? 社会安全、犯罪及卫生因素 ?? 文化的多样性 ?? 个人所得税与生活费用 从19 条标准可以看出，一个地方的地理位置、各种基础设施的完备程度、经济文化的氛围、人力资源的丰富程度及各种软硬投资环境的好坏等对于一个公司是十分重要的。 波音公司的选址小组成员，借助公众的力量在短时间内收集了大量的数据，又利用直升飞机在实地上空考察，七周后就在芝加哥、达拉斯 - 沃思堡和丹佛这三座候选城市中选择了芝加哥。 原因： （ 1 ）从地理位置上来看，西雅图位于美国西海岸的北端，又靠边又靠角，地理位置较偏僻。 芝加哥在中部，即能缩短国际、国内旅行时间，又便于接近华盛顿、纽约乃至国外的政府领导人和金融市场。 （ 2 ）把总部迁到芝加哥有利于波音向美国中部靠拢，有利于管理和营运，有利于更接近欧洲市场，