专业化的品牌管理跟明确的自我定位奠定行业龙头地位资料.docVIP

万科（000002）投资价值分析报告 DATE \@ M/d/yyyy 3/2/2009 共 NUMPAGES 42页 第 PAGE 42页 专业化的品牌管理和明确的自我定位奠定行业龙头地位 万科（000002）投资价值分析报告 投资要点 投资要点 万科为国内最为知名和最具实力的房地产上市公司，2000、2001年度分别入选世界权威财经杂志《福布斯》全球最优秀300家和200家小型企业，《华尔街日报》（亚洲版）日前公布了今年的亚洲最受尊敬企业榜单，万科、海尔、招商银行、联想等名列中国十大最受尊敬企业榜。万科作为唯一一家房地产公司上榜，并与海尔，招商银行，五粮液和茅台同列质量最优企业榜。万科今年除综合能力和质量上榜外，还同时名列十大最具创新能力企业榜、五大最优企业名誉榜和五大最具远见企业榜。此外，万科荣获“中华慈善奖——最具爱心内资企业”称号，“2007年度中国A股公司最佳投资者关系管理百强”奖，集团执行副总裁肖莉荣获“最佳董秘”奖； 公司作为房地产的领头羊，公司提出的口号：颠覆、引领、共生，引导着房地产行业的革命。与其他房地产公司不同，万科专注于专业化调整，对资金进行统一的管理，集中精力做好专业化的产品，建立统一的品牌管理，区域定位在珠三角、长三角和环渤海区域为核心的“3+X”区域发展战略。目前国内房地产市场比较分散，行业集中度将提升、行业整合将是未来的发展趋势。万科将专注住宅开发，从专业化走向精细化，完成自身第二次专业化提升，力争在行业整合的浪潮中实现自身的巩固和发展； 从需求方面分析，中国目前城市化率40%，离欧美的70-80%有相当长的距离，城市化进程将带来住宅的持续需求。中国从1979年开始实行计划生育，之前二十年是中国人口出生的高峰期，25――45岁的中青年将是未来的主要购买对象，市场的长期需求旺盛。我们认为保守估计行业将有20年左右的持续增长。 中国进入加息周期加剧行业整合的发展，前几年的国内房地产市场局部过热现象明显，而经过宏观调控后，我们相信市场将越来越趋于理性，考虑到我国未来还面临经济衰退、战争等风险。但是需求的持续增长决定了我国房价将呈现螺旋式上升趋势； 09年1月公司低价获得广州大坦沙岛1个项目100%权益，建筑面积13.6万平米，楼面地价3346元/平米。项目地处珠江上一小岛，位于广州市区西部，内环边，地理位置优越，该项目的开发可望给公司带来较好的回报。 目前公司产品的市场定位正受益于国家鼓励的普通与改善性住宅的消费政策；同时，公司也将受益于国家鼓励龙头企业购并重组等的信贷优惠政策。不排除未来国家还将出台有利于龙头企业的其他优惠政策。在行业加速整合过程中公司在全国住宅开发的龙头地位将更加得到彰显和加强，将因此获得更多后续低廉的开发资源。 公司毛利率在同类公司中较高，主要原因是专业化的品牌管理、明确的自我定位和凸显的品牌优势。2009年1月份数据显示部分由于春假长假原因多数城市成交量都出现了环比下降。由于降价促销所带来的毛利率下降，我们预计公司09-11年的EPS分别为0.48元、0.49元和0.50元。因万科是行业龙头，我们给予略高于行业平均市盈率15倍的18倍PE估值给予公司12个月的目标价至8.46元，与目前股价接近，将投资评级下调为「谨慎推荐」。 2009年宏观经济形势分析 2009年宏观经济形势分析 2009年我国 HYPERLINK javascript:; \t _self 经济的运行，注定将呈现一种错综复杂的局面。1998年住房制度改革之后，我国房地产业经历了“ HYPERLINK javascript:; \t _self 黄金十年”，虽然自2003年就开始进行宏观调控，却硬是持续繁荣至2008年上半年。在内外部经济 HYPERLINK javascript:; \t _self 调整、宏观调控、自身周期的综合作用下，从2007年第四季度开始，房地产市场初现调整迹象，但一直僵持到2008年第三季度，全国房市才快速步入下行轨道。那么，2009年房地产市场的 HYPERLINK javascript:; \t _self 趋势将会怎样呢？首先，我国房地产市场 HYPERLINK javascript:; \t _self 发展仍难以摆脱外界经济环境的影响。由于国际金融风暴继续肆虐， HYPERLINK javascript:; \t _self 世界各国都受到波及，欧美地区受灾尤其严重。虽然国内经济的基本面比主要发达国家要好一些，但国内经济下行已成定局， HYPERLINK javascript:; \t _self 股市、房市皆低迷