2018年房地产会计概述.ppt

房 地 产 企 业 会 计 湖南大学 周兰zhouzl0520@ 第一讲 我国房地产企业会计的主要特点 一、房地产开发企业经营活动的主要业务 1、土地的开发与经营 2、房屋的开发与经营 3、城市基础设施和公共配套设施的开发 4、代建工程的开发 二、房地产开发企业的经营特点 1、开发经营的计划性 2、开发产品的商品性 3、开发经营业务的复杂性 4、开发建设周期长，投资数额大 5、经营风险大 三、房地产开发项目投资费用估算 （一）开发成本 1.土地使用权出让金  2.土地征用及拆迁安置补偿费 3.前期工程费 4.建安工程费 5.基础设施费 6.公共配套设施费 7.不可预见费 8.开发期间税费 （二）开发费用 1.管理费用 2.销售费用 3.财务费用 第二讲 开发产品成本和期间费用的核算 第一节 概述 一、开发产品成本和期间费用的概念 开发产品成本：是按照现行制度有关成本开支范围的规定，以开发产品为成本核算对象，归集和计算开发经营过程中所发生的各项费用。 期间费用：是指与特定开发产品提供的经济效益无关的不能计入特定开发项目成本的费用。 二、成本核算对象的确定 1、一般的开发项目 2、同一开发地点、结构类型相同的群体开发项目 3、对个别规模较大、工期较长的开发项目 三、计入开发产品成本的项目 1、土地使用权出让金 2、土地征用及拆迁补偿费 3、前期工程费 4、建筑安装工程费 5、基础设施费 6、公共配套设施费 7、不可预见费 8、开发期间税费 四、期间费用 管理费用 财务费用 销售费用 五、科目设置 “开发成本” “开发间接费用” 说明：开发间接费用是指房地产开发企业内部独立核算单位在开发现场组织管理开发产品而发生的各项费用。包括：工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销、利息支出 、其他费用 第二节 成本费用的归集和分配 一、材料物资费用的分配 二、工资及福利费用的分配 三、固定资产折旧费的分配 四、开发间接费用的分配 （一）、计划间接费比例法 （二）、直接费比例法 第三节 土地开发成本的核算 商品性土地 自用土地 一、成本项目的设置 1、土地征用及拆迁补偿费或土地批租费 2、前期工程费 3、基础设施费 4、建筑安装费 5、配套设施费 6、开发间接费 二、土地开发成本的核算 （一）土地开发费用的归集与分配 （二）完工土地开发成本的结转 （一）土地开发费用的归集与分配 1.土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费和建筑安装费 借：开发成本——商品性土地开发成本/  开发成本——自用土地开发成本 贷：银行存款/ 应付账款——应付工程款” （一）土地开发费用的归集与分配 2.配套设施费的归集与分配 （1）与土地开发同步进行的配套设施开发费用 ①能够分清受益对象的 借：开发成本——土地开发 贷：银行存款 ②分不清受益对象时 先归集：“开发成本——配套设施开发” 待配套工程竣工时：在有关受益对象中进行分配。 　（2）与土地开发不同步进行的配套设施开发费用 先归集：“开发成本——配套设施开发” 待配套设施竣工时：转入“开发成本——土地开发”账户 说明：如果土地开发已完成等待出售或出租，而配套设施尚未完工，为及时结算完工土地的开发成本，经批准对这类配套设施的费用可先按其计划成本（或预算成本）在土地开发成本中预提。待配套设施完工后，对预提的配套设施费与实际发生的配套设施费差额，应调整有关土地开发成本。 （一）土地开发费用的归集与分配 3. 开发间接费用的归集与分配 　⑴先归集：“开发间接费用”账户 ⑵月份终了，再按一定的分配标准分配计入有关开发成本核算对象。 借：开发成本——商品性土地开发成本 贷：开发间接费用 （二）完工土地开发成本的结转 1.为销售或有偿转让而开发的商品性建设场地。 借：开发产品——土地  贷：开发成本——商品性土地开发成本 2