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* 徐州汇思华博地产策划 2013-05 灌云福康美墅商业、叠拼营销推广报告 谨呈：连云港厚泽房地产开发有限公司 周边商铺市场情况汇总 市场总结 / / 4万 多层 社区商业 东方家园 5800 直接销售 0.6-1.0 8万 多层小高层 社区商业 清华园 项目名称 商业形态 建筑形态 总建面积 （m2） 租金 ( 元/m2?天) 售卖方式 均价 ( 元/m2) 伊山华庭 社区商业 多层 7万 0.7-1.2 直接销售 7800　 阳光景都 社区商业 多层与小高层 12万 0.6-1.1 直接销售 6400 江南锦地 社区商业 多层 15万 0.5-1.0 直接销售 5200 北国新居 社区商业 多层 4万 0.4-1.0 直接销售 / 紫金国际 卖场、社区 沿街商铺\卖场 8万 / 直接销售 6980-20000 美好家园 社区商业 多层 6万 0.6～1.1 直接销售 6500 案例 伊城 景廊 富源 广场 九龙港 水街 伊山华庭 振兴花园 地 址 小鸭河市场南 乐天玛特 水利路南 县政府北侧 新客站西侧 振兴汽车站北侧 商 圈 小鸭河 市场商圈 县中心 商圈 新城区商圈 新客站商圈 振兴片区 商圈 顾客特征 中低阶层 高中低收入阶层 无 中青年、中等收入阶层、流动人口 中低收入阶层 项目现状 营业中 苏果在售 营业中 县城最繁华商圈 前期销售情况好，但后期经营惨淡 营业中，已无剩余房源 社区商业 面积规模 总营业面积1.5万平方米 总营业面积8万平方米 总营业面积3万平方米 经营面积约6000平方米 经营面积 5000平方米 周边配套 苏果超市 小鸭河市场、实验小学 县城商业中心 政府部门、市民广场 新客运站 振兴客运站 案例对比 别墅项目情况汇总 市场总结 3500 已售磬 别墅面积约1.6万㎡ 电视台东 叠拼、联排 溢彩馨都 4300 08年开盘至今仅销售约1.2万平米，不到总体量的20% 7 大伊山西 G25高速东 联排、独栋 御景庄园 3600 已销售50%，暂不推出新房源 3.8 灌云南高速入口东侧 叠拼、联排 名流山庄 销售均价 （元/㎡） 项目现状 总建面 （万/㎡） 地理位置 物业形态 项目名称 高端的 ? 高品质 ? 现代的 · 尊贵的 1.指向区域，城市显性特征鲜明； 2.指向产品，前瞻性、创新性设计的指导意义； 3.指向价值，拥有核心资源、高端服务保障； 4.集“叠拼+商业”于一体聚合增值性。 结论：产品特质提炼 营销方向/确定 1.唤醒客层：呼唤、拓展属于我们的客群； 2.另辟蹊跷：产品要升级以适应未来需要； 3.独树一帜：区域中没有类似的产品可以借鉴。我们是否独树一帜？关 键在与引导和打造。 4.物业配套：灌云新客站的投入使用完善的配套将成为激烈市场中制胜法宝。 结论：区域可能突破的方向 二：营销视角/解析 拓客层 ? 辟蹊跷 ? 树标杆 · 强配套 在确定项目突破方向之后，我们针对本案的营销采取什么解决之道？ 推敲/营销策略 三：推敲/营销策略 营销目标 产品力 形象力 传播力 销售力 ······ 营销定律 绝对稀缺 VS 绝对需求 产品策略 三：推敲/营销策略 营销目标 产品力 形象力 传播力 销售力 ······ 营销定律 综合产品 VS 高端形象 形象策略 三：推敲/营销策略 营销目标 产品力 形象力 传播力 销售力 ······ 营销定律 形象推广 VS 品牌塑造 推广策略 引爆市场 VS 把握节奏 三：推敲/营销策略 营销目标 销售策略 产品力 形象力 传播力 销售力 ······ 营销定律 推敲/营销策略 产品策略· 形象策略· 推广策略· 客户定位· 面积区间 50-60㎡ 60-90㎡ 90-100㎡ 100-150㎡ 200㎡以上 客户数量 78 54 22 13 5 百分比 45.3% 31.4% 12.8% 7.5% 3% 1、商业意向登记客户面积需求区间 结论：1.商业意向登记客户面积主要集中在：50-100㎡之间中小面积占绝对比例。 2.主要以中小企业或投资者为目标客户。 2、意向登记客户购买用途 推敲/营销策略 产品策略· 形象策略· 推广策略· 客户定位· 结论：重点集中在县城，通过对意向登记客户工作区域分析初步建议后继的推广中以电视、短信主流媒体向其工作区进行渗透。 渠道 县城 乡镇 其他 客户数量 98 58 16 百分比 57% 34% 9.3% 商业意向登记客户工作区域 三：推敲/营销策略 产品策略· 形象策略· 推广策略· 客户定位· 中小企业主 公务员 投资客户 散户 客户解析 1.城区内民营企业，小企业老板，区域内先富阶层及