2019年时间国际项目整体运营思路建议.pptVIP

时间国际项目整体运营思路建议 本次汇报内容 对于本项目产品层面的建议 关于商业产品定位的补充建议 关于商业产品定位的补充建议 新的产品分割方案 打破原有集中式为主体的商业格局 降低运作风险 变集中式商业为街区式商业 集中式商业与街区式商业的比较 户型分割的原则性建议 前提——要保证店铺的均好性 面积区间：以100平米至400之间，以250平米左右为主体，以适应目标商家的普遍选址标准可考虑合理的总价区间，适应投资者的价格承受力，同时局部作到灵活分割，可大可小，可分可合 形态特征：店铺形态应尽可能方正，尽可能避免狭长型及异形店铺 垂直交通：街铺内部解决垂直交通问题，以减少公摊，提高使用率 商家需求：充分考虑各类业态各目标商家对于楼层、面积等要求 管线卸货：应充分考虑其厨房管线位置、卸货、货物运输等相关因素 营销因素：尽可能规避店铺的销售和招商风险 店铺的分割方式示意 街区式商业的具体分割方式建议 街区式商业的具体分割方式建议 大堂集中式商业布局 各区域具体业态建议 关于餐饮店是否安装餐饮管线的分析 两种决策的收益分析 样本分析：6街 地理位置：东北三环三元桥 商业体量：18551平米 租售方式：带租约销售 销售价格：25000元/平米 租金价格：4.5元/天·㎡ 商业定位：复合业态的高品质公园步行商业街区 已入驻商家：上岛咖啡、信远行房地产中介、汤婆婆汤馆、阿心萨天然水晶茶、大药房、干洗店共6家 入驻率：16% 样本分析：远洋新干线——6街 样本分析：远洋新干线——6街 样本分析：6街产品与运作现状关系分析 本次汇报内容 本项目整体推进节奏示意 本项目整体推进节奏示意图 本项目招商推进示意思路 商业部分的营销推广思路 商业营销推广思路 资料准备的三大核心 项目楼书、单页 其他项目宣传品 区域商业分布状况 区域商业潜力分析 消费客群分析 前期准备工作——人员的准备 前期准备工作——现场的准备 关于商业形象推广 关于销售推广 关于招商推广的思路 “走出去、请进来” 点对点，有效出击、直面商家 招商推广策略 招商推广策略——点对点招商策略 招商推广策略——阶段性招商策略 招商推广策略——竞争招商策略 招商推广策略——组合招商策略 招商推广策略——价格招商策略 低开高走策略 因为商业经营具有长期性特点，商业的经营需要一个培育市场的过程，所以前期应制定合理的租售价格，留给商家一定的利润空间，便于其培育市场，待整个商业氛围形成后再根据运营状态，适当稳步地调整租金；如果前期就向入租商家收取过高的租金，结果无异于杀鸡取卵 重点商家优惠政策 对于品牌知名度高、对本项目的形象及其他商家进驻有带动作用的重点商家，应先期以较优惠的价格吸引其入住，并尽量缩短租赁时间，在签约时预留出后期提高价格的空间。 招商推广策略——事件及活动营销策略 沙盘 展板 围档 看楼通道 售楼处 现场的准备 采用租售结合策略 其他则直接单层或一二层捆绑销售，协助招商 关键区域先招商，保证品牌品质，然后带租约销售 独立街区式商业 招商先行，以品牌主力店基础商家来提升商业品质，凝聚商气，后期可带租约销售 大堂集中商业部分 销售方式 区域 价格策略 组合招商 策略 竞争招商 策略 事件及活动 营销推广 阶段性 招商策略 点对点 招商策略 招商策略 关键词 方式 优势 点对点 主动出击 直面商家 制定目标商家标准，并圈定目标商家 招商人员全面主动出击，直接与商家面谈 按招商节奏不断跟进，并与其他招商策略相配合，实现签约 针对性强，信息传递更有效、迅速、直接，成功率高 符合本项目基础商家的开店选址方式，为本项目基础商家招商最重要的方式 第一阶段 运用直接上门洽谈方式，与本项目目标主力商家建立联系 第二阶段 全面跟进，运用多种手段，促成众多主力商家和基础目标商家的签约 第三阶段 针对性招商，促成部分流动商家的招商成功 在进行招商洽谈时，对于同一业态同步进行多个商家的洽谈与招商，在这些商家之间形成竞争格局，从而提高招商的效率和成功率。 在竞争中提高本案的价值 在竞争中引进最理想的目标商家，并提高招商的效率及成功率 关键词 方式 作用 同步 同种业态多个商家 竞争格局 根据许多品牌商家对于周边同类业态和不同业态的组合和分布要求，对这些关联性品牌商家同步进行组合式联动性的招商，形成商家间的良性吸引和互动关系 通过组合式招商，加快招商的进程 促进本案未来业态组合的最优化 关键词 方式 作用 同步 关联性商家 优化组合格局 目的 树立商户及投资者信心，为招商、特别是销售造势 软、硬同步 “北京·时间”室外攀岩大赛 3 皇马餐厅开业庆典 “北京·时间”开街仪式 “北京·时间”动感之街品牌商家座谈会 事件及