万科魅力之城项目营销策划报告.pptVIP

G 项目形象定位 大连魅力之城 “魅系列”——大连——横空出世 中国?万科首推?第七代“魅系列” 万科引领中国的新一代产品系列 D 城市外溢板块研究——华南板块 道路通达性： 城市核心区距离华南板块的直线距离大约为9.8公里； 城市核心区和华南板块的交通路网基本建成，达到通畅：东西向的主干道包括西北路、华北路、山东路、华东路、西南路；南北向的主干道包括华南路、千山路、松江路、东维路、香周路等； 车行时间在30分钟以内。 规划依托华南广场的中华路区域级商业中心将升级为市级商业中心，规划商业占地面积1.2平方公里 规划 二十中学、二十三中学、博雅中学、华南中学、华南小学 学校 大连市第三人民医院（三甲）、新世纪医院（民营）等 医院 大连家具城、华南装修大卖场、华南义乌小商品城、华南电子城、沃尔玛超市、国美等入驻，较成熟商圈已渐成型 商业/商圈 公交系统： 开往华南方向的公交主要包括：19路、20路、303路、413路、9路加车等；可以顺利到达大连各主要区域。 华南板块 9.8km 西北路 华东路 西南路 华北路 山东路 城市核心区 D 城市外溢板块研究——华南板块 均价6300元/平米，大面积户型较多，相对销售困难，目前尾盘状态 客层属于具有一定支付能力的人群。本地客户为主，中心城客户主要来自西岗区，一次、二次置业比例相当 多层4栋、小高层31栋 2300多套，主力户型100-110平米占50%，125-135/140-152平米 占30%，80-90平米占 10% 占地15.8万平米 总建筑面积28万平米 容积率2.8 甘井子区华南广场西侧 动力院景 均价6700元/平米 ；05年5月开盘，一千余户，月均销售100余套 均价7200元/平米 洋房均价7600元/平米（1层以上），别墅定价1万元/平米以上；100平米以下两居销售快速 销售 地缘性客户为主，职业比较复杂，90%以上为自住 地缘性客户为主，80%为本地人，50%-60%为首次置业，年轻人为主，在本地工作居多，被较低价格、距离工作地点近和周边配套吸引 80%本地高端客户，典型客户如石化、大厂，自住为主 客户 多层，一室一厅 50平 10%，二室一厅 70-95平 40% ，三室一厅 118-130平米 30%，四室 152-165 平米20% 多层、小高层、高层 一室一厅 41平米 10%，二室一厅 77平米 20%，二室二厅或三室 80-100平米 70% 多层16栋，小高层8栋，别墅10栋， 698套；多层 70-90平米 70%，小高层 80-130平米 20% 产品 占地18万平米 总建筑面积18万平米 容积率约为1 占地6.3万平米 总建面10万平米 1600余户 占地15.6万平米 总建筑面积16.8万平米 容积率1.2 规模 大连市西南路与促进路间，松江路与山东路交汇处 甘井子区华东路与天河路交汇处 甘井子区华南广场西侧19路终点站对面 位置 芙蓉人家 福佳华东人家 加州洋房 项目 价格平台6500-7000元/平米，成熟配套，居住氛围 D 城市外溢板块研究——泉水板块 道路通达性： 城市核心区距离泉水板块的直线距离为12公里； 城市核心区和泉水板块的连接主要依靠华东路、华北路、东快路、轻轨； 车行时间在30-40分钟。 公交系统： 开往泉水方向的公交主要包括：1路、1路加车、8路、303路加车、515路加车、泉水小区-长兴市场等8趟班车等； 轻轨3号线通达，可以顺利到达大连各主要区域。 泉水板块 城市核心区 东快路 华北路 华东路 轻轨3号线 12 km 泉水新区作为大连重点建设的住宅区，社区内次级道路1、2、3、4号路开始铺设，泉水污水处理厂在建，占地88公顷的体育中心在建 ，中小学学校各两座将在十一五期间建成 规划 泉水新区小学、泉水新区中学均在建，各两座 学校 以华南地区的医院为主 医院 板块内尚未形成大型商业设施，以不成规模、零散社区商业为主 ，如南关岭街道附件商业圈，规划建设泉水新区（新火车站）区域级商业中心 商业/商圈 D 城市外溢板块研究——泉水板块 限价房5500元/平米 （三期小高层商品房6200元/平米） 客户以首次置业自住为主，30及以上人群为主要客户群，有不少工薪阶层和动迁户，交通和价格是吸引置业的主要因素 多层、小高层、高层 一居室65平米左右， 二居室90-105平米，三居室140平米以上；以二居室为主力户型 占地18.8万平米 总建面32万平米 容积率1.7 甘井子区泉水源泉路以西，风华路以南 美域盛景 均价6200元/平米 均价5500元/平米，分四期上市 联排的总价在300万以上；小高层均价6300元/平米 销售 区域内客户自住为主，价格和交通以及环境是置业重要因素 客户以地缘性为主，