城中村改造中留用地.PDFVIP

房地产开发 s China Real E tate 郑文娟 浙江大学房地产研究中心 “城中村”改造中“留用地”项目开发的对策 ———以杭州市为例 王克婴温雪梅天津理工大学法政学院 一、“留用地”带动“城中村”改造 组织的经济实力，被征地农民作为村级集体经济组织 如何保障失地农民的切身利益是“城中村”改造 的成员，通过集体收益分配有长期、稳定的收入来源， 过程中面临的最大难题。杭州市“城中村”改造起步较 能够有效弥补“货币安置”的不足，初步解决了农村因 早，经过近十年的不断摸索，已逐渐形成一套特有的 土地征收所造成的补偿安置和被征地农民的生活保 “城中村”改造“留用地保障模式”。即政府在征用集体 障等矛盾较为突出的问题，有效地促进了征收土地工 所有土地时，按照征用农用地面积的10%核定用地指 作的开展，保持了农村社会的稳定。虽然留用地政策 标，让被征地集体经济组织发展二三产业，壮大集体 的实施取得了上述成效，但作为一项新生事物，由于 经济、安置失地农民。实践证明，通过整合“10%留用我国的法律和行政法规对此没作规定，各地在政策制 地”，实施“城中村”改造，既可根除原地块范围内的 定和操作上地区性差异较大，操作较为混乱。 “城中村”，又可确保村镇集体和村民的长远利益。 2.知识经验存在差距 杭州市的“10％留用地”制度，其实质是一种有效 各村领导组织知识经验的多寡造成留用地项目 安置被征地农民的安置方法，即政府通过优惠条件提 开发利用水平存在较大差异。杭州市江干区四季青街 供留用地，隐含着对征地补偿的补充，表现为开发经 道由于启动开发时间早、经办项目多、基层干部足够 营带来的长期收益。“10%留用地”政策对维护农民的 重视，经过不断摸索已积累一定经验，培养出一支经 切身利益、确保农村的社会稳定具有十分重要的意 验丰富、责任心强的管理队伍，吸引了大批国内外知 义。自杭州“10%留用地”政策一系列文件下发后，杭州 名企业落户。相比之下更多的撤村建居村尚缺乏开发 市留用地项目纷纷启动。比较简单的有指标直接抵折 经验和实力，在招商过程中缺乏主动性和效率性，使 村属二三产业项目或委托土地储备中心出让项目所 其“10%留用地”无法得到有效利用。部分单位对“10% 在地块等方式。比较复杂的有村自主开发经营性项 留用地”开发利用的办理程序尚缺乏了解，使其在后 目，或通过招商引资合作开发。更为复杂的是几个村 期招商中遇到较多困难。 将零散的留用地整合起来自主开发或进行招商引资 3.招商资源难以共享 合作建设。但政策执行至今，全市留用地指标已有 目前杭州“10%留用地”的开发利用大多只停留在 3000多亩，其中仅约有300～400亩找到用途，绝大 各单位独立发展、摸索的状态，相互之间缺乏交流，没 部分仍然处于结转留存状态，没有得到有效开发。究 有形成资源共享。尤其是留用地的招商引资还缺乏整 其原因，显然政策本身还存在不少缺陷，需要不断进 体组织指导和整合包装，无法作为一个整体进行招 行完善和优化，但更重要的原因在于政策的执行和利 商。外界投资者对这部分招商资源和合作方式并不了 用方面。 解，很难开展进一步合作。 二、留用地开发利用中面临的问题 4.土地利用程度不一 1.法律法规未作明确 部分早期“10%留用地”项目，在周边环境尚未成 留用地政策的实施，壮大了被征地村级集体经济 熟的情况下仅对土地采取粗放式的利用开发，待到周 中国房地产 662009.3 总第339 期 房地产开发 s China