深圳中海怡瑞山居项目后评估报告.pdf

深圳【中海怡瑞山居】项目 后评估报告 中海地产集团有限公司后评估工作小组 二○○八年十一月 深圳【中海怡瑞山居】项目后评估报告 前言： 深圳中海怡瑞山居项目2004 年11 月15 日取得土地使用权后，于2005 年10 月 开工建设，至2007 年 12 月住宅全面入伙，2008 年6 月达到后评估时点（数据截至 时间为：2008 年4 月30 日）。 基于对项目进行经验总结和失败教训的吸取之目的，希望本后评估报告能为今后 开发的类似项目提供一定的借鉴。 深圳中海怡瑞山居项目后评估过程中，深圳公司同事认真对待，努力工作，总部 的财务资金部、投资管理部、规划设计中心和营销策划中心及发展管理部也积极地参 与其中，在此表示谢意。 目 录 【核心内容提要】2 【项目概况及评估综述】4 【项目投资管理评估】5 【项目规划设计工作评估】7 【项目营销工作评估】21 【项目进度、工程管理评估】28 【项目成本管理评估】36 1 【核心内容提要】 一、 投资管理评估 该地块为我司与原土地方通过公开挂牌方式协议转让获得。在投资操作中，成 功解决了土地使用权抵押解除与土地使用权转让交易的问题，成功实现了既满足转 让协议约定的条件又履行公开挂牌交易程序，投资操作取得圆满成功。 二、 财务管理评估 从净利润、成本利润率、内部收益率、投资回收期等方面综合来看，除投资回 收期较计划推迟6 个月左右外 ，项目其他主要财务指标的实现均比较理想，远远超 过可研阶段的预期投资目标,经济效益良好。 三、 规划设计工作评估 本项目作为中小规模楼盘，规划设计充分挖掘项目的客观及主观优势，在成熟 产品与成熟运作的基础上，概念设计与市场定位相吻合并，同时进行产品的创新设 计，产品策划理念在规划设计、户型设计、立面设计、景观设计、卖场包装等方面 都得以很好的贯彻和体现。 四、 营销工作评估 在项目体量较少，地块资源缺乏的现实条件下，通过准确定位，锁定总价承受 能力较低的青年客户，制定了积极有效的推广策略和销售策略，并通过一以贯之的 生动鲜明的推广传递项目信息，最终实现了项目的良好销售。 五、 发展进度、工程管理评估 (一) 本项目从整体施工进度来看，各项节点均满足了公司销售及竣工验收等经营控制指 2 标，在工程进度的控制方面是比较成功的。但其中因地质勘探不详导致设计与实际 不符而延误了桩基施工进度的教训，也值得我们在今后的进度控制中予以关注。 (二) 本项目在工程管理过程中，通过总结前期管理工作的不足，及时调整，在后期施工 中取得了较好的成果，同时，在施工准备、合约管理、质量通病等方面均为工程管 理提供了难得的经验。 六、 成本管理评估 (一) 本项目建安总成本比计划成本控制值降低了4.45% ，工程成本得到了较好的控制。 3 【项目概况及评估综述】 一、 项目概况： 怡瑞山居项目位于深圳市龙岗区布吉镇科技园路与布龙公路交汇处、石芽岭生态 公园西侧，山景资源丰富。产品以低密度的多层建筑为主，户型以实用率高的中小户 型为主，是一个低密度的精品生态社区。 二、 项目经济技术指标 (一) 项目占地面积48,145.7 平米，建设用地面积39,814.7 ，总建筑面积98,714.98 平米， （其中住宅总建筑面积81,903.57 ㎡，总户数为1,024 户；商业3,493.54 ㎡，架空 层1,976.96 ㎡，文化活动室40