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青岛房地产市场分析综述 关键词： 青岛房地产市场综述 土地市场分析 青岛市是推行土地招拍挂制度较早的城市，经过了去年崂山区土地事件及城阳区土地暂时封存后，20 04 年青岛的土地市场相对较平稳，招拍挂进行的井然有序，特别是 8.31 大限之后，具有资金实力的大企 业纷纷拿地蓄积力量。 一、供应分析 整体来说，2004 年青岛市含市内四区及崂山区、城阳区共放量土地 19 宗计 27.56 万平方米，成交金 额约 9 亿多元。下面对成交土地进行详细分析： 1. 从成交日期来看 从上表来看，4 月份、5 月份及 7 月份是土地供应的高潮，分别有 116041.3 平米、123370.5 平米及 1 64300.4 平米的土地投放市场。分别占全年土地投放量的 17.5%、18.6%和 24.75% 。 2. 从土地用途来看 在所有放量土地中，无论从成交的面积还是从成交的金额，住宅用地占有相当大的比例。放量住宅用 地 215024.9 平米占所有放量土地的 78%，住宅作为土地的主要用途，居住需求仍然是最大需求，商业与 办公只能作为住宅的配套。 3. 分区域来讲 从土地成交区域来看，放量土地宗数最多的是四方区，今年共放量 6 宗土地，而面积最多的却是市北 区，放量土地三宗，由于市北区辽阳西路南放量一块大面积土地，69279.9 平方米，而使整个区域的土地 放量增大，该块大面积土地被青岛海信房地产股份有限公司拍得。虽然李沧区今年只有一宗土地放量，但 是其面积却为所有放量土地中面积最大者，为 78869.8 平米，该块土地亦被青岛海信房地产股份有限公司 拍得。市南区今年放量 3 宗土地，土地面积相对较平均；崂山区仅放量两宗办公用地；而城阳区在经历了 去年的市场沉睡阶段后，刚刚复苏，今年没有新的放量。 1 另外，2004 年未有作为海景住宅的土地投放市场。 从今年土地市场供应能够看出下一轮房地产开发热点将是四方区、市北区，并且在市北区及李沧区将 会有两个大盘投放市场。 未来土地放量应当主要集中于崂山区、开发区，从城市化进程来看，崂山区及开发区仍存在部分未经 改造的区域，特别是开发区随着西海岸经济得强进发展势头，在香江路以北区域会形成开发热点。而市南 区将会继续保持不温不火的状态，有几块面积均等的地块投放市场；李沧区将继续以建设经济适用房为主。 4. 土地受让人 从以上表中看出，今年海信地产从青岛市购地 4 宗，总出资额达到 4 亿多元，为今年土地市场中收获 最丰的地产公司，另外其在青岛周边其他区域还有购地现象且均为住宅用地，可见其实力之大，投资住宅 开发之决心，可谓岛城房地产市场中实力最大，运作速度最快的开发商。 其次是青岛天海房地产开发有限公司投入 1 亿两千多万元购入四方区 44378.2 平米土地作为住宅开 发。该项目估计明年能够启动；青岛康储实业有限公司投入 8600 多万元在市北区购入 62221 平米作为住 宅开发；青岛雁山房地产开发公司也投入 6900 多万元从四方区购入 44378 平米的土地作为住宅开发。可 见，明年的四方区房地产市场将一改往年的冷淡，在一定时期内形成几个大盘鼎力的火爆景象。 另外，青岛港（集团）港宇置业公司、青岛信莱置业有限公司也分别投入 5455 多万元和 4672 多万元 分别在市南区与市北区购入住宅用地，进行住宅项目的开发。 山东省鲁邦房地产开发有限公司在成功推出崂山区悦海豪庭项目及市南区海悦东海世家项目之后，12 22 多万元于四方区购入商业用地，进行商业房地产的运作。 二、 价格分析 见上表，从整体成交的平均价格来看，土地的价格趋势在预料之中，离市区越近的土地，价格自然越 高，往年如此，今年也没有例外。市南区作为青岛的老黄金区域，其地价特别是房价都是遥遥领先，其次 是距离市南较近的市北区，然后是四方区，最后才是李沧区，虽然李沧区作为青岛市区，但是由于历史遗 留下来的整体区域口碑较差，造成地价与房价一直保持区域最低；开发区由于近几年的连续好政策使房价、 地价一路飙升，今年土地平均价格高于李沧区。 分开来看，值得关注的是在本市 7 月的土地挂牌出让中，老牌青岛黄金区域市南区地块的单价成交， 竟低于四方区金华路地块成交单价 100 元，这是青岛市首次出现在同一次土地出让活动中单价成交四方区