2019年上海宝山钢领市场及策划方案.ppt

售后返租操作案例 北上海商业广场 　区位： 宝山区蕰川路1555号、杨鑫路十字路口。 　体量： ７２３０８平方米；地上三层，地下一层，单层面积为约1.8万平方米；顶层是停车场 。 　功能定位： 集大型卖场、休闲娱乐、餐饮等功能于一体的综合型、枢纽型商业中心。 　商家组合： 项目由易初莲花、苏宁电器、百货、地下名品城四大部分组成。 销售策略： 小面积、低总价，从产品上控制风险；分3年期（投资回报6.8％）、8年期、10年期三种投资回报方案；招商先行，主攻大品牌。 销售业绩： 开盘均价在16000元/平米左右，开盘后三个月内销售率高达90%。 分割小面积，统一销售，售后返租 成功细节：招商先行，主攻大品牌大型商家 售后返租可行性考察 带租约销售或售后返租的模式可以对物业进行统一经营，对入驻的商家进行筛选，保证项目商业的整体定位按照我司设计的路线进行，从而使整个商业在前期就达到较好的经营水平。 投资客对“生铺到熟铺”的养铺过程缺乏耐性，对租金回报要求很高，开发商势必在早期要将部分销售收入补贴承诺给小业主的租金。 带租约销售难以平衡不同商铺业主对租金的要求，商业经营方难以通过弹性租金政策对主力店、品牌店进行招商。因此大型品牌商户更为适合。 产权属于小业主，租约结束后必然又出现分散经营的状况。 分割小面积，统一销售，售后返租 统一租赁操作案例 北欧风情街 　区位： 宝山罗芬路555弄罗店北欧新镇 。 　体量： ７万平方米商业街区。 　功能定位： 集休闲、娱乐、餐饮、购物及社区服务为一体的综合型社区商业街。 　辐射范围： 680万平方米宝山罗店北欧新镇。 租赁方式： 只租不售，2005年底开始招租，免租期至2007年9月结束，合同须签5年，首年为1.25元/平米/天,第三年1.5元/平米/天,第五年达到1.8元/平米/天。 租赁情况： 至2005年12月，整个商业C区的出租率约在30~40%左右。 招商先行，统一长期租赁 成功细节：前期市场培育长达2年！ 统一租赁可行性考察 招商先行，统一长期租赁 本案商业体量不大，长期持有部分商业，资金沉淀不严重。 由于对商业全盘控制，能够完全保证商业定位的实现。 通过对商业的统一管理、统一招商，能够较好的完成从“生铺到熟铺”的养铺过程，在租金逐年递增的同时，物业的价值也得到提升，若干年后若转售该物业能够比现期取得高得多的售价。 商业经营良好还能够促进办公的销售，一方面有可能提升其售价，另一方面可以加快其去化速度。 对于复地来说，商业经营的成功能够带来极大的品牌效应，也能为将来开发商业项目时提供经验借鉴，同时在将来又是一个良好的融资工具。 模式结合的可行性考察 将模式一与二相结合，即部分分割小面积销售，部分长期租赁或售后返租，产生以下特点： 资金回收速度较完全长期租赁快； 对整体商业经营的掌控程度较完全长期租赁差； 如将价值最高的底层出售，收益最高，但将严重限制二三层商业的发展，限制租赁的灵活性。 商业操作模式总结 统一经营，招商先行 两种模式相结合可能可行性更强 项目整体定位 交易中心定位 商业定位 一期办公产品补强建议 配套设备？面积分割？ 办公定位 目前一期产品已开工，仅面积分割与机电设备可调整。 配套设备 ——市场现状分析 选取发展成熟的大柏树区域办公市场作为分析样本。目前办公楼配套设备情况如下： 约70%办公楼采用分体式空调； 电梯配置平均水平较低，从数量上看仅为乙级写字楼的电梯配置标准，从品牌来看以三菱等国际品牌为主。 总体配备标准较低 配套设备 ——类似产品个案分析 新海商务大厦 性质： 纯办公用房（设钢铁市场）； GFA： 1.7万平米 ； 办公面积: 1.1万平米； 电梯： 3/三菱+1部货梯 ； 空调： 分体式中央空调。 元和投资大厦 性质： 商住两用房 ； GFA： 1.5万平米 ； 办公面积: 1.1万平米； 电梯： 2/三菱 无货梯 ； 空调： 分户式空调。 高于市场平均水平 纯办公用房 分体式中央空调 5000m2/部电梯 体现市场平均水平 商住两用房 分户式空调 7000m2/部电梯 配套设备 ——竞争个案分析 宝莲城 楼宇智能：每户设2个紧急报警装置，1F、2F及顶层红外幕帘报警装置，大堂、电梯设摄像监控系统； 电梯：日本东芝品牌，特有超高轿箱空间，一梯四户，三部电梯； 门锁：韩国进口智能密码门锁； 空调：变频分户中央空调。 豪华路线 祥腾国际 智能化：楼宇智能化，安保智能化，消防智能化； 电梯：3栋楼共10台德国品牌蒂森-克虏伯客梯 ； 空调：小户型办公楼