新景祥_信和漳州地产项目市场调研定位报告.docVIP

2008年6月11 日 目 录 第一章 漳州市宏观环境分析 第二章 漳州市房地产市场运行情况 第三章 漳州市商品住宅板块市场分析 第四章 未来住宅市场走势及竞争环境 第五章 漳州市购房客群调查分析 第六章 本案基地环境及 SWOT分析 ■ 地理位臵——漳州市地处闽南金三角南端，面对台湾，西南与广东省潮州、汕头毗邻，东北与厦门、泉州相连，自古以来就是闽、粤、赣的交通要冲。 ■ 行政区划——漳州市域面积1.26万平方公里，现辖二区一市八县，其中芗城区和龙文区为漳州的主城区，而本案所处的芗城区为目前漳州市的政治、经济、文化中心区。 ■ 人口规模——2006年漳州市中心城区人口43.99万人，其中户籍人口39.99万人，非户籍常住人口4万人，城镇居民总户数9.65万户，达到中等城市规模。 ■ 历史文化——漳州是国务院公布的历史文化名城，迄今已有1320年历史，文化底蕴深厚；同时，漳州是福建重点侨乡和台胞的主要祖籍地，民俗风情多姿。 ■ 地区生产总值——由于漳州市工业基础比较薄弱，区位与 资源优势发挥不够理想，与沿海城市相比，漳州市的经济总量还比较小。但近年来，漳州市经济保持快速增长，2006年全市生产总值达到714.93亿元，按可比价格计算，同比增长12.5％，高于全国10.7％的同期增长水平，经济发展潜力较大。 2006年漳州市GDP达715亿，在福建全省排名第4，次于泉州、福州、厦门，高于三明、龙岩、莆田，居全省中流水平。 ■ 人均GDP——2003-2006年漳州市人均GDP波动明显， 2006年达到15571元，折合1980美元，若按世界银行1999年的划分标准，漳州市的人均生产总值目前还处于下中等收入国家 水平；同时，世界经验数据表明，住宅需求与人均GDP有着密切的联系，当一个国家人均GDP在800－4000美元时，房地产业将进入高速发展期，按此标准，漳州市的房地产市场正处于高 速发展阶段。 ■ 产业结构——近年来，漳州市产业结构不断升级优化，第一产业比重稳步下降，第二产业的比重逐年上升，工业化进程的稳步推进为市域经济的持续快速发展注入强大动力。虽然近年来漳州市第三产业的比重略有下降，但从“十一五”规划看，第三产业将是未来漳州发展的重点，而房地产业作为第三产业中的核心产业，具有极强的带动作用和促进作用，因此“十一五”期间提升服务业发展的重点必将是房地产业。 ■ 社会消费品零售总额——漳州市社会消费能力逐年提高， 消费总额由2003年的180亿元增长到2006年的258亿元，其增长率由2003年的8.9%提高到2006年的12.4%，而消费总额占GDP的比重则由2003年的30%提高到2006年的36%，这都表明了随着漳州经济的健康强劲发展，居民消费能力稳步提高，同时居民消费的提高又对漳州经济具有较强的拉动作用，这都为房地产业的快速发展提供强力支撑。 ■ 居民人均可支配收入——2003-2006年漳州市城镇居民人均可支配收入平均达到10730元，年均增长10.6%，2006年漳州 市城镇居民人均可支配收入12511元，同比2005年增长11.30%，排名福建全省第5，位居全省中游水平，与厦门、泉州两地的差距还较为明显，整体上看，近年来漳州市居民收入增长显著，生活水平不断提高。 ■ 城市战略定位—— 建成与厦门特区互动、对台合作紧密、对外开放领先的生态工贸港口城市；建成海峡西岸经济区的重要增长极、东南沿海重要出海口、资源节约型和环境友好型社会的示范区。 ■ 城市空间布局——2006-2010年漳洲市将形成一城、一港、两轴、四组团的城市带，城市范围将拓展到厦漳交界处。 “一城”：中心城区；“一港”：漳州港； “东西发展轴”：靖城—金峰—中心城区—角美—厦门海沧 “东南发展轴”：靖城—金峰—中心城区——龙海市区——漳州港 “四组团”：角美组团、龙海组团、金峰组团、长泰组团。 ■ 中心城区规模——根据《漳州中心城区近期建设规划》， 2006-2010年漳州市中心城区人口规模将突破60万人，用地规模扩大至50平方公里，实现由中等城市晋升大城市。 未来漳州城市发展将继续做大做强中心城区，并在此基础上重点向东和向西两翼拓展空间，从而不断提升中心城区的地位等级。 ■ 芗城区发展定位——充分发挥作为全市经济、政治、文化、交 通中心的作用，将其打造成为漳州市现代商住服务中心、新兴制造业 中心以及现代科教文化中心。 ■ 芗城区发展布局——按照“建设新区，开发沿江，改善旧城” 的发展战略，拓展一带，建设五区。 “一带”：以发展商贸、休闲旅游为重点，加强各项配套设施建 设，构筑九龙江沿岸经济繁荣带； “五区”—— 中心城区：完善各项配套设施建设，行政、科教、文化、商住核心区； 金峰新区：按照“一心