【花都· 小城之春】营销策 划 总纲.docVIP

【花都· 小城之春】营销策划总纲 20081/a. 目录 花都市场分析 1 项目概况 2 项目定位 3 项目营销推广建议 4 经济环境 政策环境 规划前景 发展前景研判 宏观环境分析 第一部分 市场分析 经济环境 宏观环境 05-9/a07年GDP年增长率为17.2%，与广州整体GDP上涨幅度相当；2008年第一季度花都GDP总量为109.59亿元。 GDP的快速增长，为当地的房地产业发展提供良好的经济基础。 05-07年度城区居民可支配收支情况（单位：元） 花都城区居民可支配收入由05年14806元上涨到07年18562元，增长率为25.36%；收入与支出基本保持平衡。 人均可支配收入稳步增长，为房地产发展提供了支撑点。 05-08年一季度GDP总量（单位：亿元） 政策环境 宏观环境 金融政策 加息——2007年先后5次上调人民币存贷款基准利率至目前的7.29% 置业成本增加，需求受抑制； 提高投资性客户置业门槛，导致投资需求减少； 房企融资难度提高，影响开发进度。 上调存款准备金——2007年至今先后13次提高准备金利率，并于5月13日公布5月20日起再次上调，执行16.5%基准。 提高首付——《关于加强商业性信贷管理的通知》提高多次置业的首付比例及贷款利息 区域性金融政策 2007年7月，花都区住房公积金贷款额度由25万调整至40万；同时机关企业住房公积金存缴比例由7%调整为12%。 对当地购买置业提供扶持和鼓励 金融手段为调控主导，积累效应发挥，市场渐归理性。 规划利好 宏观环境 总体规划 总体定位——以现代物流业、汽车工业、与空港联系紧密的外向型高新技术产业为特色，拥有强大对外交通枢纽功能，城乡协调有序发展，功能相对独立完善，自然生态环境优美，适合创业、居住的广州市北部重要城市组团。 2010年，花都城区规划范围为128平方公里，城区常住人口达40万人，并形成交通走廊区、城市中心区、城东开发区三个功能区片。 规划利好 宏观环境 区域规划 花都区规划为七个发展区，其中新华中心城终点发展区和狮岭—芙蓉调整完善区两大区域为房地产业集中发展区域； 本项目地块位于新华中心城重点发展区，周边拥有完善的教育配套，饮食配套，距离花都区府、商业中心距离近，拥有丰富的人文资源。开发前景好，远景具有潜力。 规划七大发展区： 新华中心城重点发展区 狮岭一芙蓉调整完善区 东部调整完善区 赤坭协调发展区 炭步协调发展区 机场控制发展区及北部山林生态发展区 狮岭—芙蓉调整完善区：住宅沿山前大道分布，以皮革产业和芙蓉度假资源为依托，产品以别墅为主 新华镇：包括天马河公园板块、区府板块及新机场板块，产品以洋房为主； 规划利好 宏观环境 交通规划 四纵四横的高速路网增加了花都地产的区域号召力和辐射力； 地铁3号、9号线的规划开通将进一步缩短卫星城与广州中心城区距离； 花都港、新白云机场及广州北站等对外交通枢纽为花都外向型城市提供了良好的基础。 花都作为广州北部的重要交通枢纽区域，交通硬件相当完善，区域优势明显。 综述 区域核心产业状况 汽车城 珠宝城 皮具城 空港经济 花都区四大支柱产业分别为皮革、珠宝、汽车及空港物流业，其中汽车及珠宝产业位于新华镇，皮革产业则位于狮岭镇，而空港物流业则集中于白云机场周边。 区府板块交通、生活配套设施齐全等优势日益呈现，产业园区积聚该板块购房的热潮逐渐升温。除了板块所在区域的珠宝城、汽车城客户外，板块楼市同样吸引了周边皮革城和空港物流区客户。 汽车产业 区域核心产业状况 产业现状 07年，汽车城成为拉动花都区工业产值快速增长的一大动力。 到2010年，花都汽车产业基地（花都汽车城）总体规划占地50平方公里，年产值将达1000亿元。已正式落户的世界500强企业有10家。 另外，汽车城科教区的项目——华南理工大学广州汽车学院2006年夏季招生，在校全日制本科生10000－15000人，在职、短期培训5000－10000人。汽车学院的建成和使用，将为花都房地产市场带来一定的市场支撑。 汽车城近年产值情况 25.63％ 40.7％ 396.9 975.3 2007年 41.79％ 41.8％ 345.13 825.8 2006年 116.43％ 39.8％ 286.9 721 2005年 汽车城产值同比增长 汽车城产值占工业比重 汽车城产值 （亿元） 工业产值 （亿元） （数据来源：花都区统计局）