某大厦前期项目策划报告.pptVIP

冠利达大厦改造项目前期策划报告;CONTENT;;CONTENT;政策风暴，雷声阵阵，各路媒体争先头条报到;【中原认为 ，针对写字楼市场而言】;;;资料来源：深圳中原深港研究中心 ;热点区域变化;原来的主要全玻璃幕墙的设计已很少采用，多数采用中空玻璃与石材或铝扣板装饰，以大面积玻璃为主。;外资企业机构受入世、CEPA和9+2的刺激，加快进深的脚步，大面积租购写字楼，与外地企业机构一道成为深圳写字楼租售市场不容忽视的重要力量 ;2、深圳写字楼市场热点西移呈必然趋势;区域写字楼市场现状;宝恒大厦;;与深圳其他区域的写字楼市场相比，宝安区写字楼市场起步晚、发展慢，供需没有经历过大起大落，一直保持在较低水平。 ;租赁项目占主流，并且以只租不售为主。宝城写字楼近阶段入驻率整体上比较高，均达到90％以上，租赁市场形势良好。;政府性商务写字楼;;资料来源：深圳中原深港研究中心 ;; ;4、写字楼面积区间较小，且租金水平低;区域写字楼市场现状;广深沿江高速;入世、CEPA和9+2等利好，吸引更多跨国企业入驻深圳乃至本区域，大面积租购写字楼，与国内其他企业机构一道成为深圳写字楼租售市场不容忽视的重要力量 ;宝安区每年的GDP都保持在15%以上的增幅，由外贸出口拉动实现的增幅每年都达到了五成左右 ;2005年，宝安区新增企业占全市13.9%，仅次于福田和罗湖 新增企业投资额占全市14.2%，仅次于福田和罗湖;;随着交通路网的不断完善，宝安写字楼的辐射能力将加强，越来越多的企业将进驻宝安;区域写字楼市场现状;;A002-0013宗地;占据宝安中心区，高规划、高起点、高标准的新型商务区;规划;面对宝安中心区未来日益激烈的竞争，我们将如何去应对？;策略： 田忌赛马，瞄准对手短板 ;;交通规划影响的;区域规划吸引的客户;经济环境带来的;针对宝安写字楼现有租客，房地产投资客和宝安未来将大量新增的关内同行业客户，深圳中原三级市场工商铺部协同深港研究中心对上述客户进行了抽样调研，本次取样如下： 宝安写字楼现有租客20份 房地产投资客20份 宝安新兴客户20份 ;受访企业九成为私营企业，其余为外资企业。;受访企业中，从事贸易、电子、金融、的企业较多，建筑/房地产和制造业也占一定份额 。;当问及购买写字楼会考虑的因素时，项目位置的提及率最高，此外，大厦的形象是影响客户购买写字楼的重要因素。;中午就餐不方便是受访企业最希望解决的问题，共有17家企业，提到此问题。此外，有12家企业提出没有休闲商谈地方。;受访企业当中有20家表示如果自身没有会议室，当开会人数超过20人就需要租用会议室，但也有12家企业表示当开会人数超过40人才会租用会议室。;受访企业对现住写字楼没有表示不太满意的，表示比较满意和一般的企业均为50%。;调查数据显示，若再次选择，考虑40-60㎡的公司最多，27家公司提及，此外，100-150㎡的提及次数也有18家。;调研小结;;;占地面积：8810m2 建筑面积：38800m2 （主楼35033m2,附楼3814m2，商业9050m2） 容积率：4.5 主楼层数：２２层 商业裙楼层数：４层 建筑高度：100米 使用年限：３７年 面积区间：４０－６０m2;项目S W O T分析;项目S W O T分析;项目S W O T分析;项目S W O T分析; 【内在三大问题点】 已有低端形象 仅剩37年使用年限 过时的空间格局;;;项目整体定位;;;定位依据一;定位依据二;定位依据三;区域客户特征; 细分： ——宝安片区原有小型企业及投资客为主力客户； ——其中以外贸、IT、电子、高科技等行业为主； ——其中以中介、装饰等行业为辅； ;;;市场比较法;比较因素：区位前景、交通、商服配套、教育配套、周边环境、项目环 境、规模、装修档次、户型结构、开发商公信力、成熟度、 宣传包装等;;;收益还原法： 计算公式： V＝a/r[1－1/（1＋r）n] V：物业总价 a：纯收益 r：收益还原利率（根据银行1年期固定资产贷款利率加上分险调整系数6.02，取8％） n：剩余使用年限 租金还原法计算项目写字楼均价=7296 ~ 7652元/M2;;外立面;玻璃幕墙+x元素;;为了提高附加值， 我们需要一个景观标志！;产品建议 ;产品建议 ;广场;大堂用材上可基本保持原有风格，建议聘请专业大师进行灯光设计，提升大堂的档次与品味。 现阶段大堂色彩过重，可在灯光的处理上略显柔和。;产品建议 ; 免费项目收费