房地产开发项目规划设计说明书.ppt

第5章 房地产开发项目规划设计 1.掌握房地产开发项目规划设计的主要技术经济指标。 2.熟悉房地产开发项目规划设计的主要内容。 3.了解城市规划的概念、城市规划的层次、城市规划对房地产开发的管理， 房地产项目规划设计的指导思想。 本章学习要求 5.1 城市规划与房地产开发 城市规划对房地产开发经济效益的影响 城市规划对房地产开发程序的强制性管理 城市规划管理是政府调控地价的手段 5.1.1城市规划与房地产开发 居住区技术经济指标 居住区总用地 居民每人占地 居住区总建筑面积 平均每户居 住建筑面积 居住建筑密度 人口毛密度 人口净密度 住宅平均层数 居住区平均造价 高层比例 住宅间距 容积率 绿地率 停车位个数 建设周期 建筑的技术经济指标 建筑容积率 总建筑面积 地上建筑面积 规划建设用地面积建筑密度 建筑高度 绿地率 停车位个数 有效面积系数 开发项目总造价 平均造价 开发建设周期 5.1.2 规划设计的技术经济指标 5.2 房地产开发项目规划设计的指导思想与主要内容 规划设计与自然生态相和谐； 规划设计与社会发展相和谐； 规划设计与用户需求变化相和谐。 影响项目规划设计的要素主要有：国家及项目所在城市房地产开发、建设的基本政策；项目所在地城市控制性详细规划的有关规定；项目所在地现场状况；市场调研结果与市场定位、项目开发理念；建设项目的总投资和资金运作方式。 5.2.1 指导思想 1.项目规划设计应当体现项目总体策划的基本构思与原则 2. 规划设计中的和谐理念 5.道路交 通规划 2.建筑 选型 1。规划 布局 4.配套设 施规划 6.绿地与 景观规划 3.住宅 户型 5.2.2 工作内容 5.3 居住区规划布局 1 2 除此之外，居住区的空间与环境设计也应遵循一定的原则。 居住区的规划布局，应综合考虑路网结构、公建与住宅布局、群体组合、绿地系统及空间环境等的内在联系，构成一个完善的、相对独立的有机整体，遵循一定原则。 5.3.1布局规划原则 建 筑 布 局 常见形式 概 念 1 行列式 按一定的房屋朝向和间距成排布置，大部分是南北向重复排列，其优点是每户都有好的朝向，而且施工方便，但形式的空间较为单调。 2 周边式 沿街坊或院落周围布置，其优点是内部环境比较安静，土地利用率高，但其中部分住宅的通风和朝向均较差。 3 混合式 采取行列式和周边式相结合的方法进行布置，可以采纳上述两种形式之长，形成半敞开式的住宅院落。 4 自由式 结合地形、地貌、周围条件，不拘泥于某种固定的形式，灵活布置以取得良好的日照通风效果。 5.3.2常见的规划布局形式 5.4 建筑造型 按建筑层数 划分 按平面特点 划分 按结构类型 划分 按户内空间 布局划分 低层住宅 多层住宅 高层住宅 点式住宅 条式住宅 砖混结构 框架结构 框架剪力墙 结构 平层式 错层 复式 跃层 5.4.1 建筑类型 建筑风格是一个建筑物的个性和独特表征，主要在于建筑在平面布局、形态构成、艺术处理和手法运用等方面所显示的独特和意境，它作为凝固的建筑语言深刻地体现出人类的价值观和审美倾向。 建 筑 风 格 中式建筑风格 欧陆风格 现代主义风格 主题 风格 异域 风格 新古典主义风格 5.4.2建筑风格 5.5 住宅户型 内外分区原则 动静分区原则 洁污分区原则 私人行为空间 公共行为空间 家务行为空间 卫生行为空间 交通空间 室外过渡空间 5.5.1 住宅功能分区的原则 5.5.2 住宅功能分区 5.6 配套设施规划 配套设 施规划 1 2 3 4 5 公共服务设施规划 市政公用设施规划 停车设施 户外场地设施 安全设施 5 服务管理设施 5.7 道路交通规则 （1）顺而不穿，保证居住区内居民生活的完整和舒适； （2）分级布置，逐级衔接，保证居住区交通安全、环境安静以及居住空间领域的完整； （3）因地制宜，使居住区的路网布局合理、建设经济； （4）功能复合化，营造人性化的街道空间； （5）构筑方便、系统、丰富、整体的居住区交通、空间和景观网络； （6）避免影响城市交通； 5.7.1交通组织方式 人车分流 人车混行结合局部分行 5.7.2 路网规划原则 5.7.3 道路交通规划要求 道路宽度要求 其他要求 5.8 绿地与景观规划 目前，根据我国《城市居住区规划设计规范