长沙龙泊湾商业街营销方案.ppt

目 录 机遇是从危险中来的 作为房地产中最高境界——商业地产的操盘，我们最大的体会是只要对这项工作的危险有足够的全面的认识，不怕危险，只怕缺乏清醒的认识，这不是没信心，利空出尽一定是利好。 利空出尽没有 中央广场的启示 金满地的启示 1、拥有大量的、高消费能力的、固定的消费群体。 2、周边交通流畅，私车交通方便。 3、物业品质形象较高，与业态形象相合。 4、市政府公务员小区有较好的安全感，对投资者和经营户有一定的积极影响。 5、临街面较长，长达170米，能形成“街”的气候。 6、是集合主题式与社区商业为一体的综合型商城,具备规模大、业态全等特点。　 7、“龙柏湾”创造的就是一种大“社区商业中心”的模式，意味着它可以为周围众多社区业主所共享。 机会 1、股票市场一直低迷，投资不动产成为首选； 2、市政府各职能部门相继迁往项目附近； 3、周边多个小区项目在建，大型新社区正在形成； 4、社区商业投资的稳健回报已得到市场的多方认可； 5、整个市场商业盘投放的量明显比往年要少，一定程度上缩小了客户的选择范围； 6、目前商业格局不成形，更有利于打造一种全新的商业模式。 1、国家宏观政策的调控，对房地产投资的消极影响，造成投资者持币观望； 2、一般公务员都有两套以上住房，八方小区业主因本案的各项配套设施未完善，近两年内入主率将很低，本商业街将没有足够的人流量来支撑； 3、维持售价的租金太高，最高达106元/平米/月； 4、购物型商场式的内街设计，造成较高的分摊，又作为社区型商业出现，商业不知如何来加以准确定位及经营； 5、周边不少大型住宅项目正在兴建，其中包括部分社区商业，可能会分流附近部分客户； 6、公务员对就近消费的一定排斥,一定程度上影响商业的培育。 二、返租还是免租？ 由于项目的交付和开业有时间距离； 免租是客户支付，返租是发展商支付； 加高价格来提高返租的压力主要是总价； 没有返租的日子没有想象。本项目支撑售价的租金为一楼106 元/平米/月, 二楼为67元/平米/月,社区商业是无法支撑如此租金； 返租与融资成本基本相当。 三、商业管理还是物业管理？ 可能一卖了之吗　 怎样负担最轻 商业管理很可能无法避免 　 思想准备一定要充足 四、商业炒作是项目成功的唯一 怎样炒作？ 什么最聚人气？ 炒作之后的暗渡陈仓 商铺的销售水到渠成 第二章 项目定位 ◆定位理由 ◆节目联接 ◆产品联接 ◆联合宣传 ◆广告合作 联合宣传 卡通频道协助“龙柏湾金鹰卡通城”的全程营销，发布联姻信息，书记市长肯定，新闻跟进，金鹰炒作。主持人和节目组参与宣传活动，协助造势。 在金鹰卡通的“动漫节”上，宣传卡通城。在五一，六一等节日，凡是有金鹰卡通的宣传活动，都有卡通城的宣传信息，资料，导示广告出现。 卡通城的营销过程中将会举行多次业主与卡通频道面对面的联谊活动，金鹰卡通频道应共同参与策划和运作。 联合举行一次“龙柏湾金鹰卡通博览会”，举办成卡通相关产品的盛会。 广告合作 金鹰卡通与卡通城建立广告合作伙伴关系，每天滚动播出卡通城的宣传片。 在营销进入发展期时，金鹰卡通频道进行持续直播和炒作。 投资者： 1、政府公务员。周边市委市政府及职能部门、岳麓区委区政府公务员。 2、龙柏湾俱乐部会员。龙柏湾俱乐部近2万家（个）会员，包括商家会员和个人会员，是强大的实效目标客户。 3、岳麓区、望城县、宁乡县或项目周边社区的投资客户。 3、其他客户群，包括大学教师、医生、企业管理层、普通市民等。 消费客户： 1、八方小区居民。 2、长沙市、岳麓区各大机关及职能部门工作人员。 3、周边大型住宅区居民。 4、周边其他如湘雅三医院、科技园区、湖师大医学院、远大铃木、商学院等大型机构、公司等员工。 5、其他慕名而来的客户。 以金鹰卡通为亮点，围绕相关衍生动漫产品，适当地引进中西餐饮，及整体休闲娱乐、生活配套超市的商业中心。 一些有品质、有相当的租金承受力、人气不很热闹的业态尽量安排在一楼，特别是外街。 很容易聚集人气的业态如餐饮、休闲等尽量安排在二、三楼，以带动人流往上走。 招商目的：完善小区的配套项目，满足居民日常生活需要 经营项目：咖啡吧、中西餐厅、超市、邮政、银行、美容美发、药 店、通讯、汽车美容、影楼、音像店、干洗店、修理行、 文印店、西饼店、鲜花礼品店、书店、服饰店、精品店等、 招商目的：满足附近政府、私营业主、流动人口及常住居民的消 费需要，带动人气，增加商业街特色。 门面分布：大型特色中式