国际热钱对我国房地产业影响研究.docx

国际热钱对我国房地产业影响研究 【摘要】房地产市场是社会主义市场体系不可缺少 的重要组成部分。伴随我国城市化和现代化的进程，我国房 地产市场发展前景日益广阔，潜在需求巨大。房地产业已经 成为我国国民经济的支柱产业之一，有力地带动了我国经济 的发展。 本文主要分析了国际热钱流入对我国房地产业的影响， 并结合我国房地产业的具体情况，提出了我国房地产业应对 国际热钱流入的相关对策。 【关键词】国际热钱房地产业影响对策 房地产业是指以提供房地产产品和服务为目的的相关 企业及其活动的集合。房地产业除了提供房地产直接产品的 房地产开发经营外，还包括以房地产为对象在相关领域中提 供服务的行业，如物业管理、中介服务、房地产金融、房地 产保险等。目前，房地产业不仅是各国经济发展的晴雨表， 而且早己成为各国国民经济的重要增长点。 当前，由于我国房地产行业的较快发展，吸引了大量的 国际热钱流入。国际热钱一般是指在国家之间流动的、对汇 率的预期变化、利率的波动、安全和可兑换性安排极为敏感 的资金。追逐收益最大化是国际热钱频繁流动的主要动机。 大量的国际热钱流入对我国房地产业的发展产生了一定的 不利影响。因此，必须采取相应的对策积极应对。 一、国际热钱流入对我国房地产行业的影响 （一） 对房地产资产泡沫的产生起到了推波助澜的作用0 国际热钱大量流入国内房地产市场，给我国的资产和资 本市场带来虚假繁荣，严重影响了我国国民经济的健康发 展。伴随着外资的流入，国际热钱开始大举进入国内房地产 市场，对国内房地产市场资产泡沫的产生起到了推波助澜的 作用。 （二） 加速了我国房地产市场泡沫的产生。 从我国目前的情况看，热钱在赌人民币升值预期的同 时，乘机在资本市场如房地产市场、债券市场、股票市场以 及其他市场不断寻找套利机会，其中最明显的莫过于房地产 市场。2007年以来我国房地产价格直线上升，全国房地产 价格涨幅远远超过消费物价指数，尤其在北京、上海、杭州、 南京等一些大城市，房地产价格上涨20 %以上，甚至达到 50 %o因此，可以推断大部分套利资本进入了我国的房地产 行业。这在一定程度上加速了我国"楼市”泡沫的产生，而 且对整个社会经济的健康发展造成阻碍。 （三） 影响我国经济的发展进程。 国际热钱的流入，使我国房地产价格的过度虚高。热钱 的流入造成的我国房地产价格的过度虚高，不仅仅是一个经 济问题，而且已经日趋演变成了社会问题。在我国大国崛起 和走向世界主要经济体的道路上，以房地产价格为代表的资 产价格上涨有其历史的必然性，但是，如果放任国际热钱的 流入，必将引发了严重的社会问题，甚至有可能影响我国的 经济发展进程。 （四）影响科学发展进程及我国的和谐社会建设。 国际热钱的流入，使我国房地产价格价格上涨，一方面 会给部分国民带来财富效应和安全归属，但畸形的房地产市 场也会给国内低收入者带来福利的损失和生活条件的恶化， 特别是在经济危机爆发以后，居民收入水平不断下降，房地 产市场的价格和居民收入的比值大大超过了发达国家，从而 进一步加剧了内部经济失衡、社会阶层矛盾、民生问题尖锐, 进而影响科学发展进程及我国的和谐社会建设。 二、我国房地产业应对国际热钱流入的相关对策 （一） 减少和避免国际热钱“金融投机”渠道。 改革开放以来，国际热钱对我国的发展确实做出了很大 的贡献，但随着中国经济尤其是中国房地产业的发展和壮 大，需要一个公平的发展平台，所以，必须逐步取消我国国 内在税收、土地等方面对外资的优惠政策和以招商引资额度 为政府业绩评判标准的制度，建立市场导向的资源配置模 式，降低热钱“政策寻租”和“金融投机”的可能性，减少 和避免国际热钱"金融投机”的渠道。 （二） 推进人民币汇率改革，增强房地产业抵御能力。 积极推进人民币汇率改革，增强我国国内房地产业对外 来冲击的抵御能力，重点是要实现人民币汇率市场化，由外 汇市场的交易主体自行决定市场汇价。目前人民币汇率缺乏 效率的关键原因在于现行的强制结售汇制，因此，应逐渐将 目前国内的强制结汇过渡到意愿结汇，扩大结售汇的参与者 范围，扩大银行间外汇市场的覆盖面。这样可以增强我国国 内房地产业相对于中央银行的市场力量，有助于平衡外汇市 场的供求结构，使人民币汇率能够真实反映外汇市场的价格 变动情况。人民币汇率市场化程度的提高，有助于改变汇率 预期的形成机制，增强我国国内房地产业对外来冲击的抵御 能力。 （三）加强房地产价格管理。 首先，要积极改善住宅供给结构。我国房地产市场的一 个不合理现象是，一方面是大量的中低收入家庭需要买房但 买不起房，另一方面是大量高档住宅卖不出去。 其次，由于中低档住宅利润相对较低，大多数开发商不 愿做，从而面向中低收入家庭的中低档住宅比重偏低，这就 导致了需求结构和供给结构的错位，有效供给