第十四讲 住房题与住房社会政策.ppt

第十四讲 住房问题与住房社会政策 安得广厦千万间， 大佑天下寒士俱欢颜 古人曰：“有恒产者有恒心。”所以，收入高低只是量变，而有无资产才是质的变化。如果“中等收入阶层”仍然无个人和家庭的资产可言，甚至背负“负资产”，那么我们所期望的社会稳定仍然缺乏深厚的根基。 引言：城市住房：不堪承受之重 住房、医疗、教育成为压在公众头上得三座大山 网络调查：2006年居民最关心的十件事：住房排在第三位，其中接近三分之一把住房列为第一位，这已经是住房连续三年获此殊荣了 网络民谣：2007年四大心愿：一愿房价不再与政策齐飞；二愿老百姓看得起病，不再有病在家等死的悲剧再发生；三愿孩子上得起学就得了业，不再出现因学费高而自杀的悲剧 ；四愿管好“进口”关，让老百姓吃得放心。　 一、当前中国住房问题的实质 （一）住房问题面面观 1、房价高涨，普通百姓不能承受之重。 （1）从上世纪末开始，中国的住房价格开始节节盘升，尤其是从2003年开始更是以20%以上的速度快速上涨，上海、北京、深圳等大城市短短几年间更是翻了两翻还多。 （2）普通百姓买不起房，望房兴叹。相当多的人，尤其是年轻人为买房穷尽一家两代人、甚至三代人的积蓄，更多的人则成为“房奴”、“负翁” 2、炒风盛行，引发种种社会问题。 （1）从前几年的温州炒房团到山西的煤老板购房团，再到今天的国外炒房热钱，炒风从没真正停止过。 （1）大量炒房，导致种种问题 抬高房价，加重了真正需要住房的普通百姓的负担，加剧了社会不公 掩盖了真实住房需求，容易积累房地产泡沫危机 炒房暴富，诱发种种社会犯罪：官员腐败、官商勾结 3、土地违法现象屡禁不止，土地资源流失严重 （1）土地是不可再生资源，我国人多地少，土地资源本来就是制约经济发展和经济安全的瓶颈。 （2）房价暴涨，诱发地方政府的投机行为，到卖土地成为地方政府的重要财政支柱，巨大的经济利益使土地违法愈演愈烈。 （3）土地违法的背后是土地资源的严重浪费 4、“泡沫论”与正常说舌战不休，引发社会恐慌心理 （1）2003年底，摩根大通亚太首席经济分析师谢国中撰文：中国房地产泡沫严重，并预言将在2年内破灭，此后更多的经济学家先后加入“泡沫论”行列，但遭到房地产商、部分学者的反对，展开一场激烈论战，至今没有结论。 （2）论战加剧了普通民众的观望与恐慌心理，同时也给政府的决策带来了极大的影响 “泡沫论” 中国房价，尤其是大城市的房价已经远远超出了国际上公认的民众承受能力。（房价收入比） 投机性购买比列过高。（上海2005年达到了40%以上） 国际投机基金大量涌入。 正常说 中国正处于城市化进程中，存在大量真实的住房需求，住房卖方市场短期内难以改变。 （未来10到20年，中国将有2亿农民转移到城市，住房需求强劲） 少量投机性购房是房地产市场发展的需要（蓄水池），尚在可控范围 发达国家的经验不适合中国的特殊国情（如买房资金并非来自个人，而是家庭；人民币的实际购买力；灰色收入） 房地产泡沫破灭的危害 20世纪90年代初，日本房地产泡沫破灭，导致日本经济长大10年的衰退 1998年亚洲金融风暴，导致香港房屋价格腰斩 因为大量购房资金来自银行，泡沫破灭，将导致死贷，导致银行破产，引发金融危机，危及经济发展 5、房价飞涨与空置增加、观望并存 一方面是房价长势不止，虽然趋缓，但依然高达10%以上 另一方面，房屋空置率不断创出新高（新房三年内无人居住既为空置，大部分城市2006年的空置率在20%，有的达40%甚至更多） 再者，人们的购房热情下降，市场观望气氛浓厚 6、政府调控不断加码，但效果一般 几年来，中央政府先后出台了各种经济的、法律的、行政的宏观调控措施，试图控制房价上涨的速度，但基本上没有达到预期效果，房价长势依然。 （二）住房问题的实质 1、中国住房问题归纳起来，最根本的就是两点：一是百姓买不起房；二是是否存在泡沫 2、两个问题有关联，但并不完全相同，前者是社会问题，而后者则是经济问题。 3、第一个问题的根本在于住房问题是不是社会政策范畴的问题，而对后者而言，根本在于对房地产市场的正确预测。 4、解决了泡沫问题，并不意味着百姓的房子问题同样能够解决，但解决老百姓的房子问题，则在一定程度上能缓解泡沫的发生和破灭 从经济学的角度看，泡沫问题的实质是供求失衡，供大于求，因此解决的关键是重新建立供求平衡，途径主要有二：一是减少供应，平衡供求；二是抑制需求，降低风险的累积 减少供应的方法有：严格控制土地供应；减少开发商资金供应；提高土地价格，提高开发成本和经营风险；提高开发门槛。而上述手段，都无法使高涨的房价下降，并且由于供应减少，更不利于普通百姓解决住房问题 抑制需求的经济手段有：提高信贷利率水平；规制二次转让，抑制投