论旧房改造的成本控制.doc

. .. 论旧房改造的成本控制 摘要 旧房改造是城市发展和城市文化延续的需要。城市经济的发展,使城市土地的稀缺性充分显示,城市不可能无限制的扩大。大量新建小区的开发,不仅增加了城市基础设施的负担,而且,给城市居民的就业、求学、医疗、娱乐等生活起居带来众多不便。同时,一个城市的发展,都有上百年甚至千年的历史,渊源流长的历史文化,使每个城市形成了各自独特的城市格局和风貌。简单地房屋拆除改造,将会破坏城市的原有格局,使城市失去了悠久历史,变成千篇一律的现代模式。 因此，在对旧厂房改造的同时，不但保留城市的记忆——旧厂房，也给予旧厂房新的生命活力。 特别是现在处于被城市化包围的旧厂区，改造成商业楼的应用在国内外已经非常成熟，因此，本文借鉴国内外的一些成功经验，结合自身所处的地理环境和本身结构的特点，在控制成本的同时，使得改造后的商业用楼有着最大的利益化。 关键字：旧厂房 改造 商业用楼 目录 前言 第一章 龙吴路410弄87号空军仓库改造的优势 第二章 国外旧厂房的发展历程 第三章 国内旧厂房成功改造的先例 第四章 本人建议——从成本控制方面 4.1成本控制的主要部分 4.2立面上的成本控制 4.3建材运输上的成本控制 4.4屋面改造的成本控制 4.4现场管理 第五章 总结 参考文献 前言 发展中国家一般都要经历从资源型工业向技术型工业转化，从劳动密集型工业向资本密集型工业转化，由粗放型、中低级工业向集约型、现代化工业转化的过程。作为发展中国家，我国也是如此，特别是东部沿海经济发展比较快的地区，从20 世纪80 年代至20 世纪90 年代，镇镇办工业，村村建厂房，工业用地开发蓬勃发展。例如，从深圳到广州，沿广深高速公路140　km 两侧，都是连绵的工业厂房，密集分布着美、日、韩等国和我国港、澳、台地区的工业企业，以及各种类型的民营工业、私营企业。外源型和内源型工业如同双引擎发动机推动了该地区快速实现工业化。 发达地区在经历了起步、快速发展、集中发展的阶段后，工业产业从数量集聚向更多层的产业升级转变，从粗放、劳动密集型企业向资本密集、技术密集型优质企业转变。同时，随着土地、电、水资源的日益短缺，某些城市还实施工业主动转移策略，例如2006 年，东莞已分别在广东始兴、兴宁、乐昌、信宜、惠东五个县设立了产业转移工业园区，总开发面积达4.19 万亩。 随着产业的升级、劳动密集型企业的外迁，大量旧工业厂房开始空置。据不完全统计，仅东莞市闲置的旧工业厂房面积目前就已超过1000万平方米。 第一章 龙吴路410弄87号空军仓库改造的优势 在快速城市化地区，新建的住宅区、商住区、行政区把原来的工厂区包围起来的现象普遍可见。现都已被不断兴建的住宅、办公楼、商场所包围。由于受交通运输、环保、电力、供水及厂房租金等因素的影响，不少工业企业迁往离城市中心较远一点的地方或经济后发地区，这使大量旧工业厂房空置或被拆除重建。 从20世纪80年代起，就有很多倒闭的工厂、空闲的仓库着手产业结构的调整，大力发展第三产业，随着旧城区改造与经济结构的调整，很多在城区的工厂迁到城郊或是城外，带来很多中心城区的旧厂房的空置，这其中很大一部分是多层厂房。到2005年初，徐汇中心城区因搬迁而空出的厂房已达数十万平方米，其中不少厂房仍在等待出租或出售，待改造的多层厂房资源相当丰富。 今年是上海世博年，为了世博会的顺利开展以及市政府对城市道路的改善，在我司附近开辟了一条新的交通要道——“龙耀路世博隧道”，借此机会，我司从驻上海空军部队接手了此仓库——“龙吴路410弄87号空军仓库”（以下简称为仓库），为了更好的迎接世博会的召开以及对周围局势的把控，我司果断的把此仓库改造成一个现代的商务型办公楼，效果如何？通过我多方面的了解，明白城市的规模在不断扩大，而城市中却留下越来越多的空置厂房，这是一个很大的矛盾。从20世纪90年代起，多层厂房因其空间与结构等特点，被一些商用楼开发商所看中，为这些闲置的多层厂房注入地产新概念，带来了新的商机。我国商用楼大规模使用的起步虽然较晚，但是其扩张发展势头迅猛。因此，用仓库改建成商务办公楼的可行性和应用前景非常的巨大。 第二章 国外旧厂房的发展历程 旧工业厂房的改造和再利用始于20世纪60 年代的美国和英国，成熟并盛行于二十世纪八九十年代的美国和西欧各国，之后便迅速风靡全世界。其模式主要有两大类：功能转换和创意提升。这种对旧工业厂房注入商业及文化艺术活力，赋以新的生命内涵，使之成为第三产业和创意产业的载体的做法，也是激活城市、复兴城市，创造和提升城市活力的一条途径。 早在1961 年，简·雅各布斯(Jacobs.J.)在其著作《美国大城市的生与死》中就提出这一观点。雅各布斯还强调，为保持城市的多样性，必须尽可能地保留旧的历史建筑，必须改变对翻天覆地、大