以房养老模式在中国的-可行性研究报告.doc

b b 以房养老模式在中国的可行性研究 以房养老模式在中国的可行性研究报告 (此文档为WORD格式，下载后您可任意修改编辑） Mitchell Piggott①提出了日本实施住房反向抵押贷款需要给予的政策支持，如减免相 关税收，对房地产市场进行改革以加强信息流通，对资本市场进行改革，建立住房反向抵押 贷款再保险机制等等，虽然目前日本住房反向抵押贷款的市场很小，但作为一种老年金融工 具，随着利息下降和人口寿命的延长，必将越来越受日本国民的欢迎。 George Liondis②的研究发现在澳大利亚有很多的 60——70 岁的老人之前为了偿还房子 的贷款，没有足够的钱养老，同时未来的年轻人退休时将会有更高的消费期望，因此预测住 房反向抵押贷款将从目前的 10 亿美元增长到几年后的 70 亿美元。 Shlomy Golovinski③研究表明住房反向抵押贷款在以色列对 67 岁或以上的老人，特别是 那些在领抚恤金的老人中很有市场。当然，对于住房反向抵押贷款养老模式的前景较为怀疑 的学者也不乏其人。 Weinrobe④以加利福尼亚住房反向抵押项目的数据为研究样本，认为收入与房产价值的比 例较高，健康状况良好，有成年子女的老年夫妇不太有积极性参与住房反向抵押项目。只有 收入与房产价值比例低，又老又病，无子女的老年人(特别是无子女的老年妇女)才会愿意用 自己的房产产权来换取收入。而这一目标人群的人数可能并不多，同时这些人群极有可能参 与社会福利项目，参加住房反向抵押贷款项目可能会影响他们的社会福利收入，这也会影响 他们的参与积极性。 Venti 和 Wise⑤(1990)的研究也发现住房反向抵押贷款潜在的个人需求并不明显，一方面 他们认为从住房反向抵押贷款中的得到显著收益的老年人并不多，另一方面他们强调老年房 主的遗产动机使得住房反向抵押贷款对老年房主来说仅仅是“最后一着”而己。 关于住房反向抵押贷款养老模式的风险及防范问题，住房反向抵押贷款期限长、不确定 性较多，可能遭受损失的风险也较大，住房反向抵押贷款的市场风险主要有长寿风险、道德 风险、利率风险、房产价值波动风险。在风险防范上，Thomas Davidoff和 Gerd Welke⑥认为 老年人的长寿风险是一种可以分散化的风险。通过聚集大量的住房反向抵押贷款可以有效控 4 以房养老模式在中国的可行性研究 制长寿风险。Robert J. Shille和 Allan N.Weiss①的研究认为规避道德风险的有效措施是至 少部分把房产未来的结算价格同某种房地产价格指数相联系，这是因为房主不能像控制自己 的房产价值那样影响房产价格指数。 国内研究综述 国内学者对住房反向抵押贷款养老模式的研究起步较晚。 曾祥瑞、胡江涛②在 1995 年就较为详细地介绍了美国住房反向抵押贷款养老模式的贷款 要素、种类、贷款市场情况、贷款风险及防范对策，但国内学者研究此种养老模式的人数不 多。 中房集团的董事长孟晓苏③认为这一险种较适合我国的国情。由于我国多年实行的低收 入政策，绝大多数老年人并没有多少储蓄，退休后只能靠退休金生活，而国家与社会提供的 退休金是很有限的，最近实行的公房出售政策，却使许多老年人用较少的钱买下较大价值的 房产，因此反向抵押贷款寿险服务是一种很好的选择。对于住房“反向抵押贷款”的前途， 孟晓苏认为:“老年人能够在收入低谷期开启‘房产金库’，将有效补偿老年生活，保持子女 与社会对老年人的长期尊重，有利于推进和谐社会建设;另外，如果实行遗产税制度，也可以 有效地为投保居民依法避税。 浙江大学柴效武④教授认为在我国实行住房反向抵押贷款产品具有必要性、迫切性和可 行性。他提出将房产价值和养老有机结合起来，引入反向抵押贷款思想，提出住房养老模式， 并从微观层面对其经济效应进行深入分析。他在《住房反向抵押贷款的供给机构选择与评析》 中探讨了开办反向抵押贷款业务的机构选择问题。他的学生对售房养老模式进行了研究，包 括其运作风险机度安排的研究。柴效武也对售房养老模式推行中的信息不对称和风险规避进 行了探讨，在《售房养老模式中的“柠檬市场》⑤一文中，探讨了买方(购房扶养的特定机构) 和卖方(采取售房养老的老年人)在信息不对称情况下，形成“柠檬市场”(即买卖双方无法达 成交易)，应如何开展售房养老。 以房养老模式在中国的可行性研究 XX①结合我国实际，指出反向抵押贷款在中国发展的积极意义和可行性，同时设计 了一个适于此模式运行的基本框架。 2006 年全国两会上全国政协委员、建设部科技司司长赖明提交的“推行‘以房养老’ 应对老龄社会”的议案，引起社会各部门、专家学者的关注，成为热门话题。学者们大都认 为，(1)住房反向抵押贷款可促使老年人通过自