寻甸项目前期整合营销方案初稿.docVIP

寻甸项目前期整合营销方案初稿 第 PAGE \* Arabic \* MERGEFORMAT 21 页 引言 对锦绣·中央广场的营销策划，是一件富有激情与创造力的事情。项目与生俱来的复杂性，让本次营销策划充满挑战。未来操盘过程中必须打破营销常规，制定相关蓝海战略，在项目顺利开发的同时，创造出其最大利润。同时项目本身也充满无穷魅力，其超越寻甸的规模效应、尊重寻甸的产品与配套规划、感动寻甸的产品品味与质量，让参与其中的我们感到无比的自豪，营销工作干劲也更足。 本次报告力争构架一个从战略到战术到战役一气呵成的市场“攻击体系”。同时也将如何建立一个“白银时代”持续发展的战略平台，使项目价值最大化作为主要的思考内容。本报告对相关战略做详细性阐述，但市场情况瞬息万变，未来将根据实际情况适时进行调整。 第一部分：寻甸市场分析 一、宏观环境及楼市预判 1.房地产政策分析 【国家政策】2015年我国房地产市场政策面延续了2014年的宽松基调。为了解决我国房地产行业供大于求的基本格局，中央以及地方政府分别从供应端和需求端入手进行调整。 政策一： 2015年2月28日，央行2015年来首次降息央行决定。自2015年3月1日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至5.35%;一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.5%。 按揭贷款利率下降，进一步减轻购房者月供负担。 政策二、各地的公积金首付最低首付调整。2015年“两会”政府工报告中指出，2015年房地产政策将坚持分类指导，因地施策，落实地方政府主体责任，支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产平稳健康发展。业内人士表示，近期推出的公积金新政的实施，是对中央支持自住和改善性需求指示的呼应，预计未来将有更多的城市出台新政，进一步降低公积金贷款申请门槛。 降低公积金购房，准入门槛，扩大需求面。 政策三： 2015年3月25日国土部住建部楼市新政落地。2015年3月25日，国土资源部、住建部联合下发《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》，要求2015年各地有供、有限，合理安排住房和其用地供应规模；优化住房供应套型，促进用地结构调整；多措并举，统筹保障性安居工程建设；部门联动，加大市场秩序和供应实施监督力度。? 控制供地规模，有效去化过剩存量房。 政策四：2015年3月30日?央行宣布二套房款首付可低至四成。?3月30日，《中国人民银行住房城乡建设部中国银行业监督管理委员会关于个人住房贷款政策有关问题的通知》发布，央行、住建部、银监会联合下发通知，对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房，最低首付款比例调整为不低于40%。使用住房公积金贷款购买首套普通自住房，最低首付20%；拥有一套住房并已结清贷款的家庭，再次申请住房公积金购房，最低首付30%。? 降低二次改善型购房的准入门槛，刺激需求释放。 政策五：2015年3月30日购买2年以上普通住房销售免征营业税。3月30日，中华人民共和国财政部发布《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，通知要求，自3月31日起，个人住房转让营业税免征年限由5年恢复至2年。个人将购买不足2年的住房对外销售的， 全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税； 个人将购买2年以上（含2）的普通住房对外销售的，免征营业税。 营业税年限调整，增强二手房市场的流通性。扩大需求。 【市场反馈】 受政策刺激，2015年上半年房地产市场呈现一定的回暖迹象。来自国家统计局的数据，70城房价环比综合平均涨幅由四月份开始由跌转五月份环比上涨了0.7%，出现上涨的城市个数也由年初的2个增加到了20个，下降的城市由64个降为43个。由于一线城市的拉动作用，房价整体呈现出了回暖态势。但同时房地产的区域性特征仍然十分明显。一二线城市房价环比普涨，三四线城市受政策的刺激作用比不大，三四线城市的房价仍然呈现下行趋势，城市间差距在逐渐拉大。 【云南新政】 2015年，云南政府连颁两道新政，对房地产市场的健康运行进行调控。 政策一：云南省五条 购买首套普通商品住房的家庭，贷款最低首付比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍。 对拥有1套住房并结清购房贷款的居民家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房的，执行首套房贷款政策。 对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，再次申请贷款购买普通商品住房的，最低首付款比例调整为不低于40%。 对首次申请住房公积金贷款的缴存职工，最低首付比例降低至20%，贷款执行基准利率。对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买普通商品