上实余杭古墩路地块产品定位报告.pptxVIP

上实余杭古墩路地块 产品定位报告;;地理位置： 位于余杭区（余政储出〔2014〕18号），西至古墩路。 地处杭州市三墩北，地段与西湖区、拱墅区相邻。;【地段研判】发展历程;【地段研判】发展历程;【地段研判】;;【地段研判】城西印象;;在杭州，如果一个人告诉你“我住在城西”，他的身份多半有以下几种可能：;【地段研判】城北印象;【地段研判】城北印象;;;【地块认知】;【地块认知】;【交通条件】;【配套条件】;;;2014-6-24;【宏观市场】供求走势及去化结构;【宏观市场】杭州房地产市场量价走势;【宏观市场】杭州房地产市场土地市场;【宏观市场】杭州房地产市场降价情况;【宏观市场】杭州房地产市场市场政策;【宏观市场】杭州房地产市场市场政策;;2014-6-24;【区域竞争分析】区域市场现状;【区域竞争分析】市场后续项目及土地;项目/时间;【区域竞争分析】典型案例分析——协安蓝郡;采用新古典主义建筑风格,由13幢新法式公馆组成;主力面积89户型2+1房产品，主力总价135万;主力89㎡基本去化完毕，首改产品中120㎡左右去化相对较好，160㎡以上再改产品需求较低;首置、首改、再改全覆盖，89㎡三房布局合理，137㎡首改舒适度高，但功能性不强;现场营销表现：售楼处位于项目现场，客户体验感一般;客户来源集中在城西、三墩及周边产业园区，以首置客户为主;【区域竞争分析】典型案例分析——协安蓝郡;【区域竞争分析】待推项目——越秀星汇悦城;85-115㎡传统户型设计，符合当前市场主流;;2014-6-24;【潜在竞争分析】;【潜在竞争分析】区域市场现状;【潜在竞争分析】市场后续项目及土地;【潜在竞争分析】典型案例分析——万科北宸之光;精装项目，两大主题庭院及组团景观，丰富的商业、服务配套;精装产品低价入市受追捧，首开733套当天基本售罄，目前在售二期，价格有所下降;主打89方小三房户型，南北通透，空间利用率高;以8月11日首开的1号楼为例，大采光面、带横厅的边套产品去化速度明显更快;现场营销表现：超大售楼处位于商业街，样板房特色鲜明，注重客户体验;一期以安吉路小学作为项目一大卖点，但二期没有;客户来源集中在祥符及产业园区，以首置客户为主;项目启示;【潜在竞争分析】待推项目——万科未来城;【潜在竞争分析】待推项目——万科未来城;;产品规划考虑;产品面积配比;2014-6-24;对比项;对比项;产品策略原则;产品策略原则立面选择;产品策略原则立面选择;产品策略原则立面选择;产品策略原则立面选择;;2014-6-24;项目;项目;;;产品要素细分;项目;6.6米宽的大横厅和大飘窗，超大面宽设计； 1.8米大进深阳台； 卧室全飘窗设计； 主卧套房设计，提升舒适性和居住品质。;产品要素细分;;2014-6-24;【地块分析】 ;;;产品类型;项目;为提升项目整体溢价能力， 建议可尝试引入小高层。;25F;【方案排布】方案二车位配比;超大使用空间赠送，超值可变； 一楼设置老人房； 上下两层设计使私密空间和公共空间隔离，保证居住品质。;产品要素细分;5.4米南向大横厅和大飘窗，开敞大气； 1.8米大进深阳台； 实现两房朝南； 开放式大厨房，便于家长烹饪时对孩童的看顾。;产品要素细分;27;;产品要素细分;教育体系配套建议;建议项目周边教育规划引进杭州市知名小学—— 学军小学、胜利小学、求是小学之一;知名幼儿园;知名早教中心;金宝贝是中国早教品牌中唯一采用全球同步课程体系的早教机构，为0-5岁幼儿提供寓教于乐的学习课程，系统地开发幼儿潜能。其五大特色为： 全球同步，与国际接轨； 美语、中文双母语的学习环境； 父母育儿学堂，亲子同乐； 分龄教育； 小班制教学（10-15人/班）。 ;引进杭州知名小学、幼儿园、早教中心，独立规划，形成区域内一流教育基地。;社区配套商业街;建议通过对外部沿街商业的包装，展现成熟、 活力的居住环境，打造500m日常生活圈配套;商业主体为一层，商铺面积约40-70㎡，建议层高4.5米，开间4米。 通过对商业沿街面的统一包装，形成浓郁的商业气氛，增加社区人气，营造良好的居住生活氛围；;通过对商业沿街面的统一包装，形成浓郁的商业气氛，增加社区人气，营造良好的居住生活氛围。;橱窗——商业街为项目形象的直接展示面，建议通过对商业的包装提升项目的品质，橱窗的展示活跃了商业街氛围，同时在厨房及建筑外部增加绿植及店招的搭配设计，更加丰富了商业形象。;门头店招——在沿街商业的立面设计中进行统一的橱窗设计，如统一店招、统一雨篷、统一壁灯等设计。;休息座椅设置——阳伞铁艺桌椅的摆设可增加商业街的生活气息，待商业街营业后，更可作为休憩设施完善商业配套。;商业街以建筑为主体视觉效果偏硬，建议增加小品及绿化设计来弱化商业建筑硬朗的轮廓，使商业气氛更为浓烈。;;