02第二章-房地产金融基本知识——第一部分定性分析.pptVIP

时事解读 《中国保房价好还是保汇率好？》——任泽平 /zl/china/2016-10-11/zl-ifxwrhzc8976585.shtml 面对美联储加息和经济下行，保房价还是保汇率？ 汇率和房价为啥是“鱼和熊掌不能兼得”？ 高房价必须要在一个货币政策较为宽松环境下才能维持和推升。而货币政策的持续宽松则意味着市场上的人民币越来越多，那么人民币出现贬值就不足为奇。 如果货币政策持续收紧，并加上严厉的资金监管，虽能稳住汇率，但是对房地产意味着是“严重失血”。货币政策收紧即意味着利率较高。 目前的市场现状是，美联储加息，汇率面临下行压力，如果央行的政策目标仍然是维持汇率稳定（即不继续贬值），那么应对美联储的加息，则应收紧银根，继续吸引热钱，但是房地产金融的资金链就收紧了。 那么，房价上涨真是因为货币宽松和增发么？ “弃房价、稳汇率”的一种逻辑是紧缩货币，从而挤出资产泡沫，并以高利率来稳定汇率，这会导致危机式的被动去杠杆，代价很大，过程比较痛苦，汇率实际上也很难稳住； “弃汇率、稳房价”则是放松货币来支持房价，试图以低利率刺激通胀和房价，这同样会加剧结构扭曲和债务积累，导致调整的时间更长、代价更大。 国内采取的实际做法 1针对房地产，限售，锁定房地产市场的流动性，即先稳住房价下跌趋势 2抛售外汇储备，回收人民币，以此稳住汇率 3加大外汇管制，限制了资本外逃 六、所得税法的变化 我国还没有形成完善的所得税制度，所以所得税法的变化对房地产开发、销售的影响不大。 在西方国家很多人将投资房地产当做减免税收的有效手段，所以也称房地产为税收的避风港。 可从以下四个方面避税： （1）购房造成所得减少而使当年纳税量降低 在累进税率条件下，所得减少会出现税率降低的现象（2018年10月1日，个税起征点调整为5000） （2）会计准则中允许的折旧率同实际折旧率不同，多数情况下大于实际折旧率，从而降低房屋纳税量 加速折旧法和平均折旧法 （3）由于房屋增值没有评估而减少的所得税 只在房屋销售时一次性纳税 总结： 大力度的税收优惠政策? 房地产金融市场的繁荣 高额的房产税? 遏制房地产金融市场的过度繁荣 房地产避税大家可以参照债券利息的避税，联系着记忆 （对债券利息收入的税收优惠，其本质是在补贴债务人——范里安） 七、社会福利制度 好的社会福利制度使很多家庭不愿拥有自己的住房，如瑞士、瑞典等国家，社会发展水平高，但房屋自有率并不高（世界各国家庭房屋自有率如下：表2-2） 2015年我国家庭住房自有率达95.4% * 第二章 房地产金融基本知识 内 容 提 要 房地产金融研究房地产融资的方式、数量、期限、利率以及决策的全过程。这一章主要讲述房地产金融的基本知识，包括房地产金融的资金来源，影响房地产金融的社会经济因素，利率及其相关问题，房地产融资中的资产收益，房地产开发，消费贷款类型等问题。 第一节 房地产金融中的资本流及资金来源 一、西方房地产金融中的资本流 现代西方国家房地产金融中的资本流（图2-1）： 商业银行 保险公司 养老金 房地产投资信托 政府 家庭 外国投资者 投资银行 抵押贷款银行 房地产经纪人 资本—债务 开发商 家庭 商业资本家 土地所有者 股权 债权 资本供应者 服务机构 资本使用者 二、我国房地产金融的资金来源 我国房地产金融体系还不完善，资金的来源比较单一。过去主要来源于政府对银行的投入和 居民储蓄，目前扩大到公积金和股票市场等。 我国现阶段整个资金来源及运作过程（图2-2）： 国企， 现在一般都是安家费 上市的房地产公司， 比如万科、保利地产 集资房或保障房 普通的房开公司 普通的房开公司 第二节 影响房地产金融市场的社会经济因素 一、通货膨胀的变化——与经济周期 开发商从发现市场需求，作出决策进行建设，到供应市场要有一段时间，在这段时间内可能原需求已被满足或供应过剩，结果就产生了房屋的供应在时间上总是落后于需求，在数量上可能会超过或低于需求，形成房屋供应滞后现象，导致房地产周期的产生。 工期与滞后，与时间序列 房地产周期是整个宏观经济景气（周期）的“晴雨表”（还有一张晴雨表是？），即可以根据房地产周期来预测宏观经济周期。 《2018年8月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》 房地产周期的指示指标为房屋空置率，它是房屋在