某住宅物业管理设备维保实施细则.docVIP

word格式可编辑 专业资料整理 XX住宅小区物业管理设备维保实施细则 第一章? 目的 为使本公司设备的保养、维护、故障检修、备品备件的管理，使维修绩效考核有章可循，为保证各项目设备的正常运转，降低故障率、提高设备的使用寿命，特制定本细则。 第二章? 范围 设备（变配电设备、给排水设备、供暖设备、电梯设备、安防设备、消防设备公用设备）的保养、维护均依本办法规定执行，其范围包括： 1、分解公司设备管理部门的年度设备保养计划； 2、按照设备运行技术要求及ISO9000文件相关条款组织实施； 3、设备的维护保养应2人以上进行，其中1人为安全员； 4、设备的维护保养影响到业户的正常生活和工作时，应提前24小时以书面方式告知业户； 5、设备维保结束后，及时填写维保记录； 6、根据设备维护、保养的次数、设备的使用环境、使用等级等因素及时配备设备所属的备品备件； 7、抽查外委维保单位对设备的维护保养等工作。 第三章 基本原则 设备的维护、保养工作应贯彻“预防为主”的原则，应将设备的故障消灭在萌芽状态，其主要任务是预防设备出现较大故障，监督维护保养人员按设备的使用规程正确维保，防止事故的发生，延长设备使用寿命和检修周期，保证设备的安全运行，为业户提供最佳状态的服务设备。 坚持使用和维护相结合原则，操作人员在设备日常维护工作中做到“三好”（管好、用好、维护好），“四会”（会使用、会保养、会检查、会排除故障）。 坚持合理科学的维护原则，设备维护工作重点是体现在提高维修质量、减少设备故障时间、提高设备使用率。 第四章? 职责划分 一?、管理部门：设备设施部为本公司设备的管理部门。 二?、维保部门：设备设施所属的项目管理处（组团）为本公司设备的维保部门。 第五章 ?设备设施的等级分类 设备设施按维护保养分为一、二、三级。 一级为：变配电设备、给水设备、供暖设备、电梯设备、消防设备、安防设备、空调设备等。 二级为：通风设施、排污设施、给水管网、热力管网、公共照明设施、楼宇对讲设施、景观喷泉等。 三级为：配电柜（箱）、开关、灯具、龙头、阀门、仪表等。 第六章 ?设备的维护保养 为了保证设备的正常使用、延长物业设备的使用寿命和节约运行成本，各项目工程维修人员除了进行正常的操作运行、日常维修和紧急故障处理外，还需根据公司制定的（年度维修保养计划）对设备设施进行维护保养，具体规定如下： 一、一级设备设施 1、变配电设备 每周清扫配电室地面及设备表面卫生；每半年对变配电设备维护保养一次，检查设备运行状况，包括外观、声音、气味、温度及开关和指示灯状态，紧固一次母线、二次控制回路、测量接地电阻及无功补偿设备，查看机房照明和附属设施是否良好；每年对变配电设备进行耐压、绝缘测试及继电保护试验。 发电机每月空载运行一次，运行时间不少于10分钟；平时应将发电机置于手动起动状态。发电机的机油位、冷却水位保持并符合发电机运行要求，储备油量应保持能满足发电机带负荷运行8小时用油量。 2、电梯设备 每两周由电梯维保公司对电梯进行一次全面保养（保养内容见电梯维保合同）；每月抽查各电梯维护保养单位1－5部电梯，抽查内容为维护保养单位实施的维护保养内容；并及时将抽查结果反给维护保养单位；每年由质监部门对电梯设备进行一次年度检验。 3、供暖设备 设备运行期间每天清扫设备间地面及设备表面卫生；每年供暖期结束后对供暖设备维护保养一次，检查设备运行状况，包括设备的外观清洁、防锈等；各类阀门、管道（包括供暖公共管道）、仪表及开关和指示灯的调整、紧固、维修、更换工作，紧固并清洗换热器及水处理设备，每年对软化水箱进行一次全面维护，包括：卫生、调整、局部维修，确保设备下一采暖季正常运行；每年由质监部门对供暖设备进行一次年度检验。（包括换热站内的相关设备） 4、给水设备 每周清扫泵房地面、设备及管道表面卫生一次；每月轮换生活水泵运行，每季度对备用泵进行试机一次，时间不低于3分钟；并次检查水箱浮球装置、进/出水阀门及泄阀；每年清洗蓄水池（水箱）一次，每年请卫生监督部门对水质进行检查一次；每年对水泵进行一次大修保养，包括轴承、叶轮、密封及电机绝缘等。 （包括游泳池泵房） 5、消防设备 每天清扫控制室地面及主机表面卫生； 每月检查主、备用电源，并进行一次以上充放电试验；在消防控制室远程控制消防泵及喷淋泵启、停一次以上；每月对消防、喷淋主、备用水泵转换运行一次；每季度检查湿式报警阀、主管道阀门、水流指示器、信号阀的工作状态； 每季度对消防系统进行一次联动试验，包括紧急广播系统的试验和检查；强制将消防电梯停于首层；并对防火卷帘门的半降、全降由消防控制室远程试验一次； 每年对消防系统