外商投资地产相关业务模式.pptVIP

外商投资房地产面临的几个主要问题 外资直接投资中国房地产的主体形式 外商投资中国房地产的领域限制 外债限制（投注差限制） 有关结汇问题的规定 外商投资房地产主体限制 171号文——“商业存在原则” 境外机构和个人在境内投资购买非自用房地产的，应申请设立外资企业，从投资主体的角度对外资进入中国房地产市场设立门槛，以便于监管和规范以及实行更有效的税收征收政策。 50号文进一步确立了“项目公司”原则 申请设立房地产公司，应先取得土地使用权、房地产建筑物所有权，或已与土地管理部门、土地开发商或房地产建筑物所有人签订土地使用权或房产权的预约出让/购买协议。 经营范围限制 商务部落实171号文的通知中给出了具体定义：“外商投资房地产企业是指从事普通住宅、公寓、别墅等各类住宅、宾馆(饭店)、度假村、写字楼、会展中心、商业设施、主题公园等建设经营，或以上述项目建设为目的的土地开发或成片开发项目的外商投资企业。” 50号文规定已设立外资企业新增地产开发或经营业务，以及外资房地产企业从事新的房地产项目开发经营，应申请办理增加经营范围或扩大经营规模的相关手续，对“商业存在”和“项目公司”原则进行补充和完善。 严控返程投资 “严格控制以返程投资方式（包括同一实际控制人）并购或投资境内房地产企业。境外投资者不得以变更境内房地产企业实际控制人的方式，规避外商投资房地产审批。外汇管理部门一经发现以采取蓄意规避、虚假陈述等手段违规设立的外商投资房地产企业，将对其擅自汇出资本及附生收益的行为追究其逃骗汇责任。 ” 禁止固定回报 外商投资房地产企业的中外投资各方，不得以任何形式订立保证任何一方固定回报或变相固定回报的条款。” 融资渠道 直接借贷的限制 禁止举借外债 对借款的限制 171号文、47号文、50号文和130号文 替代的融资方案 外资房地产企业可以考虑从境内银行获得贷款，或通过股权融资的方式获得境外资金。 审批程序 “地方审批部门批准设立外商投资房地产企业，应即时依法向商务部备案。” ——《商务部、国家外汇管理局关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》 审批程序 省级商务主管部门需根据171号文50号文及相关规定的要求对下述材料的合法性、真实性、准确性进行核对 。——《商务部关于做好外商投资房地产业备案工作的通知》 备案程序 1、公司提供的土地使用权、房地产建筑物所有权，或签订的土地使用权或房产权预约出让／购买协议等文件是其依法取得，真实有效，符合相关规定； 2、投资设立（增资）的公司符合项目公司原则，投资（包括增资）仅限于经批准的单一房地产项目； 3、公司注册资本占投资总额的比例不低于50%； 4、公司提供的材料证明外方股东不属于境内公司／自然人在境外设立的公司；公司各股东之间不存在关联关系，不属于同一实际控制人； 5、公司中外投资各方未订立保证任何一方固定回报或变相固定回报的条款； 6、项目投资依项目建设进度分期投入，公司提供了资金用途和分期投入的承诺。 审批制度的影响 外资房地产企业的设立审批较为复杂，须经商务部备案后始得将外汇资本金结汇，存在诸多的不确定性，大多数外商尤其是有较大回款压力的私募基金不愿意承受巨大的时间成本和风险 地方政府为了招商引资，拉动地方经济和就业，悄悄为国际知名企业放行，批准一个比较笼统、模糊的经营范围，并对其实施房地产投资的行为睁一眼，闭一眼。 基于充分的沟通和对地方经济的实际贡献，大多数外商实际投资高档物业时可能未曾遇到巨大的阻力。 “限外”政策有关结汇问题的规定 外管局：47号文——外资经常项目账户资金不得结汇购房，外资专用外汇账户资金不得用于房地产开发经营 外管局：130号文——不予办理外债登记和外债结汇 外管局：142号文——非房地产类的外商投资企业不得以资本金结汇投资房地产 结汇程序 难度 外商投资房地产企业被禁止举借外债，如果后续开发过程中需要注入资金，只能采取增资的途径。尽管审批部门没有明确表态不予批准外资基金投资或增资国内房地产，但商务部和外管局分别以内部掌握备案、结汇节奏为由，往往导致结汇时间延长。外资投资房地产需遵循相关法律法规，具备走完结汇等流程的耐心。 解决方案 尽管“限外”政策对外商投资房地产企业的结汇进行了诸多限制，多跟商务部、外管局、项目所在地方政府沟通，项目该申报的申报，该立项的立项。多研究一下相关的法律法规，总会有结果的。 结汇经验 凯德置地曾发起“凯德置地中国住宅基金”和“凯德中国发展基金”两只针对内地房地产的投资基金。2007年初，凯德置地在北京、上海、佛山的项目金额为2亿美元的增资获得了监管部门的批准。根据凯德置地副总裁廖茸桐的介绍，“从上报增资申请到结汇到款