房地产泡沫的产生原因,形成机制及对策分析.docxVIP

PAGE \* MERGEFORMAT 1 房地产泡沫的产生原因，形成机制及对策分析 摘要：房地产业是国民经济的支柱产业，又是泡沫经济的主要载体之一。近几年我国房地产业发展强劲，势头迅猛，但随着房价和地价的不断上涨，房地产市场的泡沫也逐渐增大。如果房地产泡沫过多，会造成虚假繁荣，并且不利于其产业及宏观经济的发展。本文根据我国房地产的现状，首先阐述了房地产泡沫判定标准，而后对房地产泡沫的成因及形成机制进行了分析，并结合分析结果提出了防范房地产泡沫的几点对策。 关键词：房地产泡沫；判定；产生原因；形成机制；对策分析 导言 泡沫一词，来自西方经济学界，简要的释义是：虚拟资本的过度增长。具体的解释是：在市场经济中，通过各种“狂热”的活动，使得某种商品、某种资产或某个公司股票的价格猛涨，若干倍地远离其价值。房地产泡沫是最常见的价格泡沫现象,主要指由于房地产投机所引起的房地产价格与其使用价值不符、脱离实际需求的支撑而持续上涨的状态。 房地产业与国民经济有着紧密的联系,它既是基础产业,又在一定时期扮演先导产业、支柱产业的角色。房地产市场波动会对经济产生非常大的影响。而作为房地产市场波动主要表象之一的房地产泡沫同样对经济起着重要的作用。 那么中国是否存在房地产泡沫呢？泡沫的形成机制及形成原因又是什么？如何采取相应的政策以规避房地产泡沫的产生呢？下文将针对这几个问题进行详细的阐述。 一、房地产泡沫的判定 衡量房地产是否出现泡沫有多个不同的角度、标准，发达国家一般用空置率、房价收入比和租售比三个指标加以衡量。空置率，主要用于判断是否存在过度膨胀的虚拟需求形成房屋的空置；房价收入比，主要用于考察价格是否处于居民能够接受的水平；租售比，则主要从租金回报角度判断住房是否具有投资价值。 房价收入比，国际上通行的标准有两个，一个是联合国人居中心的标准：不应超过 3：1；另一个是世界银行的标准：不应超过5：1。而目前中国平均的房价收入比大概是8:1，像北京和上海这样的一线城市这个比率甚至达到了20:1。 空置率是指待出售、出租的房屋占全部房屋的比率。一般来讲，房屋空置率 5%为适度，10%则为警戒空置率，超过 20%为严重空置。据相关调查，我国普通商品房的平均空置率为23%，已经属于严重空置范围，在一些一线城市中，普通商品房空置率甚至还要更高。 租售比，即房地产售价与房地产月租赁价格之间的比值。国际经验表明，租售比的正常范围应该在1：100－1：230之间。而据美联物业市场研究部调查显示，11月来北京楼市租售比再创纪录，首次突破了1：500,达到了1：525，部分区域甚至达到了1:700，这一比例在 2008 年是1:400 左右，上涨幅度达到了25%，说明实际意义上的房地产投资并无多少收益（租金），投资房地产者主要是为了获得投机差价。 若以这三个国际通用标准衡量，一、二线城市的房地产市场已存在泡沫。 二、房地产泡沫成因分析 1、政策作用 上世纪90年代国家出台了一系列鼓励房地产发展的政策，事实上为前几年房价的突飞猛进提供了政策支持。由于政策从出台、实施到产生效果往往都有一定的滞后期，再加上过去积极的政策仍然在很大范围、较大程度上发挥作用。同时，伴随着2008年的金融危机爆发，为了有效避免经济增长的下滑，政府对作为经济发展支柱产业的房地产行业又形成了新一轮的支持。 2、中国扩张性的货币政策 我国宽松的金融环境表现为 1998 年后，亚洲金融危机过后，针对我国国内经济萎靡、需求不足的状态，央行实施了扩张性的货币政策来刺激经济，拉动需求。多次调低利率并增加货币供给，1998 年至2002年间，存贷款基准利率先后5次下调，5年期贷款利率下调了将近4个百分点，从开始的9.72%下调至5.5%，有效促进了高投资需求的房地产行业的投资。 3、住房需求与日俱增 城市化进程不断加快，外来务工人员大量聚集在经济发展快的城市，农村人口也大量向城市转移，大批的高等院校毕业生也纷纷进入一、二线城市，城市常住人口飞快增加，增加了刚性的住房需求。又随着城市改造进程的加快，城中村及部分地区的拆迁整改，也进一步促进了住房需求。 4、土地资源稀缺性与价格刚性 土地资源是稀缺性资源，且与其他生产要素相比，土地的供给弹性最小。随着我国经济发展水平的提高，单位土地面积上所承载的社会财富会不断上升，从而使得土地价格不断上涨，为房地产泡沫的生成提供了基础条件。 5、地方政府推波助澜 我国的土地政策是土地批租制度，土地供应量完全由政府决定，因而，土地出让市场是卖方垄断市场。同时，实施分税制后各地方政府财政普遍趋紧，于是地方政府具有了操控土地市场和土地价格的利益驱动，从而造成了土地供应量的不足，土地资源供不应求，导致土地价格上涨，引致房价上涨。同时，地方政府拉高房价不但拉动地方GDP高速增长，并且可