中国房地产企业商业形式研究.ppt

中国房地产企业商业模式研究 目录 两种商业模式的比较 香港模式分析（1）发展环境 经济特点：城邦经济体——经济依存度高，对内高度垄断； 由几大家族企业巨头控制香港各个领域的经济命脉，房地 产开发只是这种经营模式的一个缩影。 历史背景：房地产业是香港四大支柱产业之一，香港十大房地产商在 香港房地产业腾飞时进入房地产； 20世纪70年代香港证券市场的大牛市给地产商带来广阔的 发展空间； 香港独特的资源条件带来高地价和高房价，开发门槛的提 高也是导致寡头垄断出现的原因 香港模式分析（2）寡头垄断 香港房地产企业形态：寡头垄断 80年代以来， “长江实业”、“新鸿基地产”、“新世界发展”、“恒基兆业”、“合和”、“太古”、“九龙仓”等最大的10家地产集团的市值约占地产建筑类上市公司总市值的七成，开发量约占总开发量的80%左右，市场集中度相当高。 香港模式分析（3）典型企业 房地产开发上下游的所有业务由集团内不同的企业来承担，各企业之间独立核算，追求各自的经济效益。集团只是负责进行资源配置，母公司以集团控股的形式控制着为数众多的子公司和孙公司，由这些子公司和孙公司分配产业链的各项业务， 以最典型的新鸿基地产为例： 美国模式分析（1）发展环境 美国房地产企业在20 世纪50年代经历了由多元化向专业化转变的过程，当时美国的房地产市场趋于饱和，房地产企业出于竞争的需要，纷纷调整经营策略，专注于专业化发展。美国房地产开发企业的专业化经营得益于几个方面： 美国模式分析（2）成长轨迹 房地产企业纵向扩张模式的选择 “香港模式”与“美国模式”之争，主要问题在于 企业在扩张中应采取多元化还是专业化以及如何多元化和专业化 假定企业经营收益在一定条件下是确定的，那么企业追求利润最大化，需要做到成本最小化： ◇ 生产成本交易成本，企业倾向于内部生产——纵向多元化； ◇ 生产成本交易成本，企业倾向于市场采购——专业化； ◇ 生产成本=交易成本，企业多元化边界趋于稳定。 其中： 生产成本：企业在内部生产物品或提供服务的刚性成本 （原材料成本、办公成本和其他固定投入的成本等） 由此增加的组织治理成本 （代理成本和影响成本） 交易成本：企业放弃内部生产，改为市场采购时应支付的成本 专业化与多元化的优劣势分析 房地产企业横向扩张模式的选择 房地产企业选择何种商业模式，除了生产成本与交易成本的比较外，还需要考虑企业横向扩张模式的选择。 房地产企业商业模式的选择 中国房地产行业发展经历五个阶段 由下图GDP增长率与房地产销售增长率的关系可以看出五个阶段的划分 中国房地产行业发展模式演变 中国房地产企业的发展特点（百强企业） 百强企业规模化发展趋势更加明显，净资产规模增速显著提高 2006年房地产百强企业的资产规模大幅增加： 当年总资产均值达73.1 亿元，其中总资产超过400 亿元的企业有万科、北京首开、合生创展。净资产均值为25.0 亿元，其中净资产超过100 亿元的企业有中海地产、新世界中国地产、恒大地产、万科、上实地产等。 增长速度方面，2006 年百强企业总资产平均增长率达38.8%，净资产平均增长率达59.4%，同比大幅提高16.1 个百分点，持续了2003 年以来的快速上升态势。 百强房企投资额增速大幅回升，土地储备持续大幅增加 宏观调控为百强企业提供了对外扩张的良好机遇，百强企业纷纷加大了投资力度 中国房地产企业综合实力十强 中国房地产企业规模性十强 中国房地产企业盈利性十强 中国房地产企业成长性十强 从主要开发产品的差异区分出四种类型的企业 四种典型房地产企业的优劣势分析 典型企业分析 1 万科2006年度业绩报告 万科的企业发展历程 万科的企业治理组织结构 万科的组织结构演变 两级管理架构： 总部——一线公司 三级管理架构： 战略总部——专业区域——执行一线 将过去总部负责的设计、工程、销售等专业管理职能逐 步下放到区域中心 万科：纵向专业化+横向跨区域发展模式 产品：专注于商品住宅开发 2006 年按照全国商品房销售额口径计算，万科在全国商品住宅市场占有率约 1.25% 万科的主要产品系列 万科的产品战略 万科产品战略的核心就是延长产品线，锁定终身客户。 通常成熟房地产市场中普通消费者一生通常需要经历四次置业，即：首次置业、首次换房、二次换房、退休置业，而每次置业对产品的需求都