土地一级开发模式及经验分享(思源)-精选文档.pptVIP

2.土地一级开发流程 3.土地一级开发成本 5.土地一级开发模式 报告框架 4. 土地一级开发融资 1.土地一级开发认知 6.土地一级开发关注点 （一）项目前期费用 2.委托编制修建性详细规划和区域内的管线综合等规划方案费用 1.立项报告、可研报告编制费，土地一级开发实施方案的编制费及项目前期的各种工程咨询费 3.工程勘察（文物勘察、地质勘察）测绘、钉桩费用 4.环境影响评价分析费用 5.交通影响评价分析费用 6.地质灾害评估费用 7.地价评估费用 8.工程设计费及施工图审查费 （二）征地拆迁费用 1.征地补偿费用 ②劳动力安置及超转人员、残疾人员安置费 ③地上物麦苗补偿费 相关税费——耕地占用税、防洪费、新增建设用地有偿使用费等。 ①土地补偿 主要三部分 2.拆迁补偿费用 ① 住宅拆迁补偿费： ② 非住宅拆迁补偿费（国有企业和集体企业） 3.房屋拆迁服务费、评估费用 ① 拆迁服务费1.5%拆迁总额 ② 拆迁评估费1.5%拆迁总额 4.拆除工程费用、耕地复垦费 5.古树保护及文物古建修护、还建费 （三）公共区域市政基础设施建设费用 1.开发范围内的“三通一平”费用 2.道路、桥梁建设费用 3.各种市政管线建设费用 4.市场场站建设费用 （四）区域内公共环境景观建设费用 学校、邮局、派出所、消防站、市政管理用房等。 （五）公共配套设施建设费用 （六）工程建设其他费用 1.工程监理费 2.竣工图编制费 3.建设期区域管理费用 4.竣工前的维护管理费用 （七）管理费 政府投资、市、区储备中心实施取2% 自筹资金委托实施 取5% 自筹资金招投标 取8% （八）财务费用 （九）上市交易费用 1.成本审计费用 2.营销费用 3.地价评估费用 4.委托入市交易费用 （十） 应缴纳的税费 （十一）项目后评价费用 （十二）不可预见费 序号 项目 中关村 西区 中关村 软件园 中关村 生命园 西二旗 居住区 平均占比 1 征地拆迁 64% 72% 53% 65% 63.5% 2 市政建设 21% 16% 16% 18% 17.8% 3 期间费用及税金 15% 12% 31% 17% 18.7% 4 合计 100% 100% 100% 100% 100% 北京土地一级开发部分项目总投资结构表 区域开发土地价值发展进程及现金流量变迁规律图 ------ 税收 土地收益 资产经营 土地收益 市场检验 建设发展 持久运营 设定方向 成熟与巩固 阶段划分 产出 土地收益 税收 税收 土地价格变迁规律 投入 基础设施建设 地区形象建设 区域规划 ------ 区域运作费用 基础设施建设 公建投资 缴税 建设投资 环境再投入 公建投资 ---- 基建投入与地价增长的关系曲线 地价增长符合边际递减规律 基建投入增长 启动期 （1～2年） 成长期 （2年左右） 持续发展期（3～4年） 稳定期 下一个周期 一级开发研究 2.土地一级开发流程 3.土地一级开发成本 5.土地一级开发模式 报告框架 4. 土地一级开发融资 1.土地一级开发认知 6.土地一级开发关注点 一级开发投资特点 投资巨大，单一企业靠自有资金无法满足资金需要 仅有土地收益权，无土地使用权，融资质押物首先 开发周期长，区域未来发展受政策变数影响较大 一级开发融资方式对比 　 贷款 上市或借壳 债券 信托 基金 私募 典当 合作开发 发行成本 无 较高 较高 较高 无 无 无 无 利率水平 基本贷款利率由行政手段确定加上一定管理费用，总成本13%左右 由市场行情而定，现在由于宏观调控，中小型地产企业基本无此可能 债券发行利率不允许超过储蓄和存款利率的40%，发债费用为总发债额千分之五，制度审批严格，中小型地产企业很困难 现状信托发行利率一般在16%左右加上一些管理费用，总成本18%左右 利润分成，或要求不低于30%左右的年收益，对合作企业要求高 依据私募对象年息25-40%不等 月息5%，年息60%左右 利润分成模式 偿还期限 短期居多，可申请期限为1-2年 无 大多与开发期限相吻合 短期居多，也可发行2-3年期 大多与开发期限吻合，也有短期要求回报高属借贷资金 短期居多 一般不超3个月 与开发期限吻合 机会成本 资金流动差，与开发期限不吻合 分散股权 到期还款额度大 到期还款额度大 大多要求前期控股 分散股权 资金流动性强 分散项目公司股权，基本与开发期限吻合 财务资料 不公开 公开 公开 公开 不公开 不公开 不公开 不公开 资金用途 有限制 无限制 有限制 有限制 有限制 无限制 无限制 有限制 流动性 无 强 差 差 差 强 强 差 资金大小 土地或项目评估价值不超过70%，现在一级土地抵押率5折