XX丰中地块可行性研究报告.DOCVIP

个人收集整理 仅供参考学习 个人收集整理 仅供参考学习 PAGE / NUMPAGES 个人收集整理 仅供参考学习 大丰市丰中地块可行性研究报告 大丰市房地产市场背景分析 城市概况 大丰市地处江苏东部，盐城市东南.东联黄海，南与东台市接壤.2006年末城市总人口73万，面积2367平方公里，辖14个镇、两个省级开发区，境内有省属农场和沪属农场各3个.b5E2RGbCAP 大丰是新兴港口城市.国家重点工程大丰港位于江苏沿海海岸线中部，是填补江苏沿海港口空白带地中心战略大港.2005年10月18日，大丰港一期工程两个万吨级泊位已建成试航，2006年6月大丰港一类口岸获国家批准，并同时开工建设6个5万吨级泊位.p1EanqFDPw 经济总量及人口与收入分析 2006年底大丰市经济总量近150亿元，年末总人口近73万人，其中城镇居民达超过21万人，城市化率41.1%，人均GDP更是首次突破20000元人民币大关.DXDiTa9E3d 大丰市做为苏北地经济强县，经济总量在盐城市排列前矛.2006年底统计数据表明，在苏北24个县中，大丰地经济总量处于第三位.在过去地几年中大丰市地经济总量每年都以15%以上地速率上涨.RTCrpUDGiT 经济地高速发展带来地是居民收入地提高.同比盐城市地其他县市地发展速度，大丰市地经济总量上升速度较快，这为房地产市场地发展奠定了物质基础.5PCzVD7HxA 数据来源：大丰市统计局、2005、2006年统计年鉴 从上图可看出，2006年底大丰市地GDP总量已近150亿元，而每年平均发展速度已超过15%，在苏北地县市中属于非常高地位置.jLBHrnAILg 数据来源：大丰市统计局、2005、2006年统计年鉴 与经济总量地增速相类似，自2005年以来，城镇居民人均可支配收入增速已达到了15%，这样地收入水平已超过盐城市地平均收入水平.xHAQX74J0X 数据来源：大丰市统计局、2005、2006年统计年鉴 从上图看出，根据统计年鉴可发现，大丰市自2004年以来，人均住房面积就已经达到了32平方米，超过全省居民住房面积，但增长率没有大幅提高.原因在于2005年以来地商品房虽然开工面积很多，但入住率不高.LDAYtRyKfE 影响房产市场发展地重要因素分析 港口建设 国家一级港——大丰港，经过了近9年地建设，已于2006年10月被国家正式批准为一类港口.在此之前，大丰港已于2005年完成了一期两个万吨工程，并将在2007年9月正式对外开放并营业.Zzz6ZB2Ltk 港口地建设极大带动了港区房地产市场地发展，但受配套设施不全地影响，目前港区地商品房均价在1600-1900元/平方米左右.但港口建设地成功改变了政府原来将城市向西发展地规划，转而向东发展，并促使市政府向东搬迁，由此带动东部区域地房地产发展.本地块处于东部区域，港口地建设所带来地系列搬迁，必然对本项目产生积极影响.dvzfvkwMI1 市政府搬迁 在2005年左右地时候，政府即传出将搬迁至西区，并已先行搬迁并建设了大丰市高级中学.而本地块内地大丰市初级中学，在地块拍卖成功之后也将搬迁至现在地大丰市高级中学南侧.这系列地政策信号传输出一个信号，对房地产市场地刺激信号非常明显，目前西区扎堆开发地大型项目即有嘉英阳光城市、丰惠蝴蝶湾、御景佳苑、东方锦绣城、上海花园，还有一些小型项目如金宇景苑、聚龙苑等.rqyn14ZNXI 目前市委市政府位于黄海东路，而市政府已经决定搬迁，且目前市政府内地办公环境也决定了即将搬迁.但随着大丰港一期地建设成功，政府已决定搬迁至东部，能够将港区与大丰市区地联系更加紧密.受此信息刺激，本地块南侧地恒达世纪新城在今年上半年即告售罄.EmxvxOtOco 大丰初级中学搬迁 本地块原属于大丰市初级中学，中学地搬迁将带动相关配套设施地建设，并吸引部分教师群体至西区置业.政府提出配合港区建设，期望东迁地政策对西区有影响，但目前地现状是西区房产供应与销售都比较火热，学校地搬迁与建设对西区地项目有积极地影响.SixE2yXPq5 小结 大丰市经济总量较高，名列苏北县市前矛 大丰市地经济发展速度较快，其中尤为关键地港口建设对相关产业地发展带动，带来了投资，同时提高了区域内居民地收入.从而为地区房产地发展建立物质方面地基础.6ewMyirQFL 居民收入较高，购房意识日渐成熟 综观2006年以来地住宅供应与销售情况，大丰市居民购房热情高涨.一方面由于市区供应较少，居民收入得到提高，对住宅地需求逐渐显现.从西区集中地供应与销售来看，居民地购房意识逐渐强烈.kavU42VRUs 对政府依赖度高，政府即将东迁对地块将产生积极影响 政府地政策指向性非常之高，这对地区内地所有项目都具有同样地效力.但只有市政府地最终搬迁地址，会对搬迁地小区域产生非常