长租公寓行业趋势和经营思路2018最新.pptx

长租公寓行业趋势与运营思路2018.11.10第一部分：公寓行业现状、分类及趋势第二部分：公寓产品方案全球视角：租赁需求稳定受房价高昂和居住观念差异的影响，欧美国家的年轻人更加倾向以租赁形式解决居住需求。今年4月，汇丰银行（英国）联手Kantar TNS对9个国家，超过1万名“千禧一代”（1981-1998年出生）用户的住房类型进行调研，结果显示，9个国家中，中国年轻人自有房比例最高，达70%，而包括法国(41%)、美国(35%)、加拿大(34%)、英国(31%)和澳大利亚(28%)等在内的发达国家，年轻人或因收入水平无法匹配房价增幅，或因就业及求学流动性大，多数选择房屋租赁。67%有购房需求的千禧一代，没能存到足够的首付。9个国家千禧一代自有住房比例9个国家房价与预期工资增幅国家年度房价增幅（2016）工资增幅（2017预期）澳大利亚5.41.6加拿大7.40.9中国3.64.0法国0.61.5马来西亚3.23.9墨西哥5.21.9阿联酋-5.40.5英国7.51.9美国4.81.954%有购房想法的千禧一代，需要更高的工资水平来支撑购房需求。资料来源：HSBC UK《Generation Buy》 2017年4月4日1993-今 EQR发展阶段2009年-2015年 21个城市自有房v.s租房百分比转化趋势2012-今19932012大规模融资并购阶段1993年，EQR上市后，借助社会资金，在美国进行了7年的公寓收购，累计房源增至23万套，市场覆盖老中青三代。迅速规模化有利于提高EQR市场覆盖、品牌口碑，以及获取供应商的话语权，降低运营成本，并有助于业务延展。剥离低收益资产在实现规模化和业务延展之后，2002年开始，EQR通过放弃老旧、低收益物业，同时剥离非盈利性延展业务（如家具制造），逐步聚焦回运营高收益、高资产价值的公寓产品，增强业务抗风险性。放弃非核心市场2012年起，EQR在非核心市场的公寓持有比例从14.5%下降到5%，同时，进一步增持核心市场高品质物业，有效提升了平均租金水平。租房主导购房主导全美最大公寓运营商：EQR以美国为例，自金融危机以来，全美半数以上的大中城市逐渐过渡为“租房主导”区域，伴随租赁市场需求增长，美国也发展出很多公寓运营巨头，其中以EQR（公平住屋）最为知名。EQR定位于收购、开发和管理高品质的公寓，在全美拥有302处物业、7.2万套公寓，企业发展阶段历经了从早期规模化过度至专注于资产运营管理，获取稳定租金回报（8%-12%）的资产证券化模式。资料来源：Redfin; EQR官网全美最大公寓运营商：EQR为确保在营资产能够获取稳定的租金回报，EQR对自身的运营管理能力提出了“轻酒店化居住体验”的打造思路，强调运营为王。即相较于酒店事无巨细的服务流程，公寓产品提供的服务包含了在“重点的生活时刻“以及”必须的生活内容”里提供的免费服务，以及基于客户需求，较为个性化的增值服务。具体而言，包含了4大服务体系：Service（居住服务）：快速高效承诺（1）“任何居住问题”都可以通过移动端或者网页端进行反馈。（2）“所有维修服务”会在48小时之内完成。Community（社区建设）即EQR建造的社交平台，通过鼓励完善租户互联网信息，分享想法，以及定期举行活动，实现租户之间的交流和互动。Convenience（便利服务）通过整合供应商渠道，为租客提供付费的搬家服务，以及为租客提供家具购买折扣。Flexibility（多适应性服务）类金融服务，在指定城市为租客提供购房积分。国内现状：新兴产品 全速发展1、公寓产品需求增加：伴随全国各大中城市住宅价格不断上涨、人口流动性加剧以及消费观念转变，租赁居住需求及租赁产品投资需求逐渐兴起，根据《中国经济生活大调查2016-2017》调查显示，在国内1-2线城市房价高企，居民购房意愿有逐年下降的趋势，暂时没有购房能力的人群，被迫向租房市场导入。同时，首套房置业年龄峰值推迟，也拉长了购房前的租房需求年限。同时，在消费升级引导下，传统出租屋已无法满足年轻一代个性化、时尚化及社交化预期，在此前提下，公寓产品顺势崛起，冲击传统居住概念。2015-2017年 居民购房意愿2013年v.s2016年 居民首套房置业年龄占比资料来源：《中国经济生活大调查2016-2017》发展期2014-今2014年起，房地产企业和酒店集团纷纷进入公寓行业，同时，除长租公寓外，以共享经济为旗帜、以途家、小猪短租为代表的短租公寓在国内迅速发展，冲击传统住宿行业。公寓开始得到资本市场关注，以蘑菇公寓获得IDC和平安创投2000万投资、You+获得顺为资本领头的A轮融资为代表。各行业自主进入公寓行业情况起步期2012-2014房产中介链家：自如寓我爱我家：相遇开发商万科：泊寓招商：“壹