10土地使用制度.ppt

第一节 中国现行农村土地使用制 第二节 中国现行城市土地使用制 中国现行农村土地使用制 中国现行农村土地使用制及其特征 产权稳定与农地利用 土地用途管制与土地利用 农地流转与土地利用 中国现行农村土地使用制度的改革与完善 家庭承包经营制的建立： 1978年开始，农村经济体制改革，实行农民集体所有土地的家庭承包经营制。 　我国现行农地使用制的显著特征： 土地承包经营权是一个内涵不很明晰的土地使用权； 土地承包期尚不十分稳定； 有着严格的用途管制。 现行“四荒地”使用制的特征 承包权与使用权适当分离； 使用权期限稳定； “四荒地”使用权分配采取拍卖的方式。 现行农村建设用地使用制的特征 无偿无限期使用； 安排的随意性； 建设用地流转尚无明确的法律规定。 现行宅基地使用制的特征 无偿无限期使用，有继承权； 宅基地使用权不能流转。 产权稳定与农地利用 产权不仅对经济主体具有激励和约束作用，而且决定了经济绩效和收益分配。 农地用途管制与产权流转 产权流转是市场交易的基础，也是资源有效配置的保障。 中国农村土地产权因有国家用途管制规定，其流转受到一定的限制，使市场机制难以充分发挥作用。 在用途管制条件下，土地产权不能充分流转，市场机制不能充分发挥作用，资源难以达到最优配置。 农地用途管制与土地利用 　一方面，政府应对耕地进行合理补贴，提高农民种粮积极性，以保证粮食安全； 农地流转与土地利用 农地流转的动因：提高土地资源配置效率；非农就业机会增加；利用驱动；劳动力素质；相关法律法规的出台。 农地流转的限制：流转市场不发达；经济发展水平及非农就业机会制约；承包地调整制约；中介服务组织发育滞后。 农村集体建设用地流转 流转动因：缓解城市国有土地市场供求矛盾；提高集体建设用地集约利用水平；增加农民集体收入并缓解征地矛盾。 存在问题：收益分配不合理；行政干预较大；流转纠纷多，违约风险大；削弱国家调控能力；地方政府的短视行为。 中国现行农村土地使用制度的改革与完善 明确承包经营权 完善承包经营权的权能结构 土地承包期长期化 使承包经营权债权物权化 建立健全农村社会保障体系 明确承包经营权 既不能否认农民对土地承包权的要求，也要使承包经营权变成真正的使用权。 因此，正确处理所有权与使用权的关系就成为承包经营权的核心内容。 完善承包经营权的权能结构 应将承包经营权应有的买卖、转让、入股、转租、抵押等各项权利完全赋予承包经营权的内涵，使之成为一完整的土地使用权，以利于土地使用权权利的充分实现。 土地承包期长期化 土地承包期的不断调整影响了农民土地使用的合理预期，致使农民对土地进行粗放经营 ，不利于土地的合理使用。 对承包期规定一个较长期限是赋予农民长期而有保障土地使用权的根本保证。 使承包经营权债权物权化 过去的土地承包经营权是由承包合同规定，而不是由法律明确规定，具有明显的债权性质，因而不是一个完整的物权，以至于承包经营权经常受到土地终极所有权人以及上级政府部门的侵害。因此，明确规定承包经营权的物权性质，对提高当前土地的使用权的效率具有非常重要的意义。 建立健全农村社会保障体系 农村社会保障体系的建立与健全，能够对土地的保障功能进行替代，降低农民的“恋土”情结，消除由于农地产权的福利性安排而阻止土地产权的流转。因此，加快农村社会保障体系的建立，能够发挥土地市场的作用，提高资源的配置效率。 第二节 中国城市现行土地使用制 传统城市土地使用制的特征与弊端 现行城市土地使用制的建立 现行城市土地使用制的基本内容 现行城市土地使用制的完善 国有企业改革中土地资产的处置 城市土地使用制度与土地利用的关系 传统城市土地使用制的基本特征 行政划拨 无偿无限期使用 无流动 传统城市土地使用制的弊端 不利于土地的集约利用与合理配置. 不利于企业转换经营机制与公平市场竞争环境的建立. 不利于城市的建设与发展. 现行城市土地使用制的建立 征收土地使用费（税）. 开展土地使用权有偿出让和转让试点. 制定地方性土地使用权有偿出让、转让法规. 修改《宪法》和《土地管理法》. 制定全国性土地使用权出让和转让法规， 全面开放土地市场. 现行城市土地使用制的基本内容 土地使用权出让 土地使用权转让 土地使用权出租 土地使用权抵押 土地使用权终止 土地使用权出让 国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 土地使用权出让的方式 土地使用权出让的年限 各类用途土地使用权出让的最高年限： 居住用地 70 年； 工业用地 50 年； 教育、科技、文化、卫生、体育用地 50 年； 商业旅游、娱乐用地 40 年； 综合或其他用地 50 年。