2012年1月调控政策下的高端物业产品趋势.pdf

调控政策下的高端物业产品趋势 二零一二年元月 禁墅令  2003年2月，国土资源部在《关于清理各类园区用地加强 土地供应调控的紧急通知》中明确提出：“停止别墅类用 地的土地供应。”此后，别墅供地禁令被国务院以及国土 资源部一再重申。  2004年，国务院办公厅下发了《关于暂停新建高尔夫球 场的通知》  2006年5月，国土资源部下发《关于当前进一步从严土地 管理的紧急通知》强调：坚决执行停止别墅类房地产开发 项目土地供应的规定，从即日起，一律停止其供地和办理 相关用地手续，进行全面清理。”  2008年1月，国务院《关于促进节约集约用地的通知》明 确规定：继续停止别墅类房地产开发项目的土地供应。  2010年3月，国土资源部出台了《关于加强房地产用地供 应和监管有关问题的通知》，第一条中就提到了：要严格 控制大套型住房建设用地，严禁向别墅供地。 别墅定义  别墅定义：国土资源部对于别墅的定义一直未变，始终是 “独门独院、两至三层”。这意味着，除独栋形式的别墅外 ，包括联排、叠拼、双拼等建筑形式均未被列入别墅类型 ，仅仅是高档住宅。  从规划意义上来讲，只有容积率低于0.35的用地，才被称 为真正的别墅用地，这类土地的供应才是被明令禁止的。 别墅的市场效应  禁墅令之后，开发商纷纷打出“ 日渐稀缺性”这类价值概念 。就市场反应来看，对别墅用地的调控政策不仅没有令别 墅市场萎缩，反而推动别墅无论是供应量还是价格都持续 走高。  作为高端住宅，别墅或类别墅的单价总是比普通住宅高出 很多，在设定的容积率下，这类项目的利润大大高于普通 住宅。另一方面，市场销售成绩表明，别墅类产品的市场 接受度也较高，这样也在一定程度上降低了营销难度。在 开发实力差距不大的前提下，这也是很多开发商热衷开发 别墅物业的原因所在。 为何市面上别墅身影仍现  开发商已建好别墅项目珍藏待市而为，在禁墅令多次重申 前后投放，寻求高溢价；  开发商早先“招拍挂”拿到的土地近期进入开发周期，未受 政策限制，加上市场预期催升别墅入市气氛；  地块中进行混搭。尤其是在许多知名一二线城市里，很多 开发商倾向于在有限的低容积率地块上进行“混搭” ，从而 实现规划一部分高端物业，包括部分独栋别墅。  近几年全国二三线城市均出现开发商以工业产业园或者旅 游地产进行圈地现象，以企业独栋或者员工宿舍名义对外 销售的别墅物业也大量存在；  停止别墅用地的审批专指通常意义的独栋别墅。因此不在 禁止之列的双拼、叠拼、联排等别墅依然可以大行其道。 更重要的是，明令禁止别墅用地，是避免出现超大型低密 度别墅区，不会影响到别墅类产品的供应量。 市场应对  独栋别墅的容积率通常都在0.5 以下，而现在市面上的联 排、叠拼都不可能做到这么低，大多数都在1.0以下，所 以容积率也成衡量住宅是否是“别墅”的一个常用的指标， 但这个依据并非一个官方标准。  土地出让时只规定了土地用途和整体容积率，并不规定居 住用地到底是盖板楼、塔楼还是别墅，开发商在局部容积 率上做文章，已是司空见惯。还可以通过拆则双拼别墅， 合则独栋别墅的子母房打政策擦边球。 有可能的新禁令  新别墅定义：除对高度、容积率进行限制外，纳入套型、 面积等多方面限制。  未来对于非独栋替代产品的开发限制，有可能提上日程。 据国内一些市场研究机构预计，此举是为了更严格地执行 “停止别墅用地供应” ，不排除将联排、叠拼等项目也包括 进来。 独栋别墅替代产品崛起及影响 广义上的类别墅  广义概念：游走在政策边缘，类别墅是别墅产品的延伸， 是介于别墅和高级公寓之间的一种产品形态。  同别墅相比，类别墅和别墅在本质上是相通的，都强调优 美的环境、丰富的生活空间以及居住的高舒适度，但类别 墅具有比较鲜明的产品