第二章 物业管理服务.pdf

物业管理基本制度与政策 第二章 物业管理服务 第一节 物业管理服务的特点和内容 第二节 物业服务收费 第三节 物业服务合同 第四节 物业使用与维护 第一节 物业管理服务的特点和内容 一、物业管理服务的特点 二、物业管理服务的内容 三、物业管理服务的标准 一、物业管理服务的特点  （一）物业管理服务的公共性和综合性  （二）物业管理服务受益主体的广泛性和差异性  （三）物业管理服务的即时性和无形性  （四）物业管理服务的持续性和长期性  二、物业管理服务的内容  （一）物业管理服务  1.对房屋及配套设施设备和相关场地进行维 修、养护、管理；  2.维护相关区域内的环境卫生和秩序  （二）物业管理合同约定以外的服务  1.提供合同外服务的必要性  2.对提供合同外服务的3点理解 三、物业管理服务的标准 按照2004年建设部颁布的《普通住宅小区 物业管理服务等级标准（试行）》的要求， 物业管理服务制定了3个等级的服务标准。 每个等级的服务标准都包括了基本要求、房 屋管理、公用设施设备维修养护、协助维护 公共秩序、保洁服务、绿化养护管理六方面 的内容。（注意每一方面的不同之处） 第二节 物业服务收费 一、物业服务收费的原则 二、物业管理服务的管理  一、物业服务收费的原则  （一）合理原则  （二）公开原则  （三）收费与服务水平相适应原则  二、物业管理服务收费管理  （一）物业服务收费定价形式  1. 《价格法》规定的三种定价形式  政府定价、政府指导价、市场调节价  2.以政府定价方式管理物业服务收费的弊端  3. 《物业管理服务收费管理办法》规定对物业 服务收费采取的定价形式：政府指导价、市场 调节价  （二）物业服务收费形式与成本构成  1.包干制收费 （1）含义（2）构成（3）作用（4 ）利弊分析  2.酬金制收费 （1）含义（2）运作（3）实行酬金制的物业管理 企业应履行的义务  （三）物业服务成本构成  （四）物业服务费用的交纳和督促  1.非业主使用人的交费责任  2.未交付房屋的交费主体  3.业主委员会对欠费业主的督促义务  （五）代收代交费用 第三节 物业服务合同 一、物业服务合同 二、前期物业服务合同 三、物业管理企业的义务 正确理解《物业服务合同》的基本内容  1. 《物业服务合同》是确立物业管理活动权 利义务的法律依据  2. 《物业服务合同》属于民事合同的范畴  3. 《物业服务合同》的规范名称  一、物业服务合同  （一）《物业服务合同》的主要内容  1.物业管理事项  2.物业服务质量  3.物业服务费用  4.双方的权利义务  5.专项维修资金的管理与使用  6.物业管理用房  7.合同期限  8.违约责任  （二）《物业服务合同》同时应包括的一些 条款：  1.约定合同生效的条件  2.解除合同的损失赔偿  3.免责条款的约定 4.合同履行争议的解决方式  （三）《物业服务合同》就物业移交资料的约定  1.物业管理企业承接物业时的资料移交  （业主委员会与企业）  2.物业服务合同终止时的资料移交  （企业与业主委员会）  3.物业服务合同终止时的资料移交  （老企业与新企业） 二、前期物业服务合同  （一）前期物业服务合同的特征 1.过渡性 2.签订主体特定 3.属于要式合同  （二）前期物业服务合同的时效 1.前期物业服务合同可以约定期限 2.前期物业服务合同是附终止条件的合同  （三）前期物业服务合同的主要内容  1.合同当事人与物业基本情况  2.物业服务内容与质量  3.物业服务收费方式  4.物业经营管理活动的内容  5.物业的承接查验  6.物业的使用与维护  7.专项维修资金  8.违约责任  9.其他事项  三、物业管理企业的义务  （一）物业管理企业维护物业管理区域秩序的义务  1.业主违反物业管理区域秩序的主要表现  2.维护物业管理区域秩序的主要方式  3