第二讲_物业管理概述.pdf

第二讲 物业管理概述 第二讲物业管理概述 第一节 物业管理的含义 第二节 物业管理的目的 第三节 物业管理的性质 第四节 物业管理行业的自身特点 第一节物业管理的含义 一、几个概念的区别 房地产 不动产 物 业 第一节物业管理的含义 二、物业的含义 从物业管理的角度来说从物业管理的角度来说，物业是物业物业是物业 管理的物质对象管理的物质对象((实体实体))，是指各类房屋是指各类房屋 及其附属的设施设备和相关场地及其附属的设施设备和相关场地。。 第一节物业管理的含义 1.物业的权属边界 (1)土地的范围（红线） (2)各类管线（分界点） (3)围合的空间（产权界定） 专有专有；共有共有；公有公有 第一节物业管理的含义 2.物业的分类 (1)居住物业 (2)商商业物物业 (3)(3)工业物业工业物业 (4)(4)其他物业其他物业 第一节物业管理的含义 三、物业管物业管理的概念的概念 1.1. 最早的官方定位最早的官方定位：： 《《城市新建住宅小区管理办法城市新建住宅小区管理办法》》 （（原原 建设部33号令） 第二条第二条： ““本办法所称住宅小区管理本办法所称住宅小区管理，是指对住宅小区是指对住宅小区 内的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交 通通、治安和环境容貌等管理项目进行维护治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮与整治修缮与整治。 第四条：“住宅小区应当逐步推行社会化、专业化的管 理模式。由物业管理公司统一实施专业化管理。” 第一节物业管理的含义 2.《物业管理条例》的提法 第二条：“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘 物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务 合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行 维修维修、养护养护、管理管理，维护相关区域内的环境卫生和秩维护相关区域内的环境卫生和秩 序的活动。” 第一节物业管理的含义 3.《物权法》的说法 第81条：“业主可以自行管理建筑物及其附属设施， 也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。。” 第82条：“物业服务企业或者其他管理人根据业主 的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接 受业主的监督受业主的监督。。” 第一节物业管理的含义 注意注意：： 物业管理始终没有定义物业管理始终没有定义，即其内涵与外即其内涵与外 延不清导致定位不准。 第一节物业管理的含义 4.物业管理的三个层次 （1）物业的基本管理服务 （2）物业的资产管理 （3）物业的投资组合管理 第一节物业管理的含义 5.基本管理服务的三个档次 （1）保障型：适用于经济适用房、旧有公房，服务标 准低、收费低（目前适用政府指导价）； （2）服务型：适用于商品房，服务标准和收费标准高 于保障型，收费以政府指导价为基础，参考物业档次 协商确定； （3）享受型：适用于高档商品房，收费为市场调节价。 第一节物业管理的含义 66.两个主体两个主体 （1）业主 业主即产权人，指房屋所有权人，其法律依据是房产登记 簿，其表现为房屋产权证。业主包括个人、单位、国家。 （2）物业服务企业和其他管理人 指以物业管理为主营业务的独立的经济实体，即按公司法 成立的各种所有制的物业服务企业（民营、国有、外资等）。 注意它与劳动服务公司（保洁、绿化、保安等公司）的区别。 其他管理人其他管理人：：目前暂未界定目前暂未界定。。