淮安盱眙水山庄两侧地块战略定位及物业发展方向初探.pdf

：[2011] TB03 谨呈：天龙房产 盱眙水月山庄两侧地块盱眙水月山庄两侧地块 战略定位及物业发展方向初探战略定位及物业发展方向初探 2018-3-25 目目 录录 第第第第一一部分部分部分部分 项目本体解析项目本体解析项目本体解析项目本体解析 第二部分 宏观走势研判 第三部分 市场机会分析 第四部分第四部分 联排别墅发展方向初判联排别墅发展方向初判 第五部分 小高层发展方向初判 第六部分 商业街发展方向初判 第七部分 集中商业发展方向初判 第八部分 后续工作铺排 项目整体容积率项目整体容积率1.21.2意味着什么意味着什么？ 容积率实现度的常态规律（R=1.2） 我们的问题—— 高品质/ 中品质 低品质 Q1：容积率R为1.2与建筑 建筑形建筑形 檐口高度不超过10米之间 低容积低容积 // 中容中容 //高容高容 存在匹配难度 式 率 积率 积率 Q2：TH的主体建筑形态 如何在整体品质与容积率 独立/双 0.3— 0.4— 实现间取得平衡 小于0.3 拼别墅拼别墅 0.40.4 0.50.5 小高层的层数应至少达到 规划指标最大化实现情况下的平均层数 14.4F ：在TH容积率做到 Townho 0.5— 0.6— 0.7— 0.90.9及用足底层及用足底层800800 ㎡㎡的情的情 use 00.66 00.77 00.99 况下！ 平均层数﹦容积率÷覆盖率﹦1.2÷30%﹦4F 4 、5层层 0.7— 0.8— 0.9— 叠加 0.8 0.9 1.1 6层多 1 1 1 3 1 5 地块存在难以连片开发及朝向的地块存在难以连片开发及朝向的 问题 我们的问题—— Q1：A地块沿街商业与B地 块裙楼集中商业难以互动 Q2：地块整体视觉朝向为南 偏西35度左右；而盱眙正常 住宅最佳朝向为南偏东15至 20度左右为宜 小高层的裙楼底商建议不 做：1、不利于整体住宅 品质打造品质打造 ；；22、、处于老城处于老城 区商圈边缘地带；3、集 中商业招商难度较大。 B/1栋中高层 项目三大区位属性项目三大区位属性 》盱眙城市发展：东扩北移、显山 露水水、两区互融融、彰彰显个性个性