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新世界集贤庄项目提案 市场概况 北部楼盘可分为三大板块：机场路一带、新广从路一带、旧广从路一带。 北部楼盘向两个极端分化：质素一般的占大部分，一小部分档次极高 与广州东南西三面的楼盘相比，北部楼盘尤其显得淡静 制约其发展的因素 地理因素 位于城乡结合部，农村住宅较多，发展商只能见缝插针，开发空间受到限制。 以机场衍生的仓储货运业云集，使这里成了商住混杂的地段 由于受白云区发展规划相对滞后的影响，因此该地段不具备明显优势 制约其发展的因素 交通因素 白云区的交通发展相当缓慢，整个北部只有三大出入口，唯有新广从公路较为宽阔 交通十分挤塞，车流为患，令置业者构成了极大的阴影。 制约其发展的因素 环境因素 受到机场及交通噪音的干扰。 川流不息的车流量，导致空气质量严重污染。 人流复杂，造成治安隐患多。 代表楼盘：白云堡豪苑 概况： 定位：广州第一豪宅 广告语：尊贵精神 无处不在 主要卖点：依山环湖 建有山顶体育中心 独有私家立交桥 阶梯式颁 近期推出“尊贵个性型华邸“ 白云山概念楼盘分析 健康型 此类楼盘迎合了现代都市人对大自然的向往和复归的心态 充分利用白云山的生态环境，营造人性化的生态型住宅并提出″健康概念″是近期山景盘的开发热点 代表楼盘：白云高尔夫花园 概况： 定位：寻常人家的高尔夫花园 主推概念：生态家园 主要卖点：分质供水； 错层 广告表现：早期集中诉求”生态家园“，近期集中诉 求”生态错层、跃式“设计 白云山概念楼盘分析 前卫型 前卫、创新、富有个性的楼盘，成为了一部分卖家 追求时尚、喜新厌旧的目标 依托白云山良好的外部环境，结合楼盘新颖的园林 设计、建筑风格，也是近期山景盘的一个开发方向 代表楼盘：盈翠华庭 白云山概念楼盘分析 大众型 大众型山景盘位居白云山二线，缺乏良好的自然景观 普罗大众，注重实际，以低价格、配套齐来打动工薪阶层 由于邻近白云山且价格便宜，综合质素高的大众型山景盘仍被市场看好 代表楼盘：东方明珠花园 概况： 定位：白云山畔一颗明珠 主要卖点： 地铁二号线就在家门口 与东方乐园、新体育馆相邻 首期推出的住宅素质较低，刚推的二期各方面 都有较大的改善 广告宣传量极少 总 结 无论如何，白云山概念楼盘将代表北部楼盘的发展趋势 山水楼盘资源有限，买少见少，因而相对来说会比较热销 外部环境跟不上山水盘概念，村屋、垃圾堆、三无 人员、沆洼小路，与广告所说的“高尚”相差太远 至目前为此，该地段还未出现一个代表性的、规模 性的，有实力的大型社区出现 总 结 整个地段的楼盘素质参差不齐、两极分化，影响该 地段整体形象的提升 但几乎所有楼盘的广告都是以白云山作为卖点，共 性相同，个性不突显 白云堡豪苑无论从楼盘质素及广告推广都堪称″大 哥大″ 但个别楼盘广告宣传较少，推广手法单一 项目分析 位置：白云区永泰村，南湖渡假区附近，新广从公 路的东侧 占地面积：100万万平方米 绿地率：30% 目前状况：首期“教师新村”18万平方米已入住，中 心花园2万平方米已投入使用，二期住宅已封顶， 会所及三期也即将开工 项目的SWOT分析 优势 发展商实力雄厚，信誉良好，知名度高 项目规模超大，有整体规划 一期已入住，中心花园已使用，开发基础较好 项目的SWOT分析 劣势 距白云山及南湖有一定距离，难以令人联想到山景盘 市政配套设施不完备 距离市中心较远，交通不便 白云区内消费群体的购买力不强 项目的SWOT分析 机会点： 在大众化与富豪级价位之间存在着真空地带，这就是 中高档价位的楼盘 市政府决定白云山麓不再批地，真正白云山地段的楼 盘将不再出现 九运会的召开将为该地段增加人气 项目的SWOT分析 威胁点 大众化的低价位楼盘，会分流了一部分客源 离