预售商品房让若干法律问题研究报告.docVIP

. PAGE .. 预售商品房转让若干法律问题的研究 前 言 预售商品房转让在我国房地产行业中，是一种普遍存在的客观现象。它有利于房地产开发资金的回笼，加速商品房建设资金的流转。但是，在预售商品房转让的问题上，房地产业界也是争议不断。不可否认的是预售商品房转让对于筹集建房资金有很大的作用，也促进了我国房地产的发展。但是，在实践中也存在着诸多问题值得我们探讨。由于我国房地产市场尚未发育完成，许多制度仍未健全，所以，这一制度也有可能助长房地产领域过分投机，购房者合法权益遭到不法侵害，加速房地产经济泡沫的形成，导致社会的不稳定。[1] 一、 预售商品房转让的性质及我国对预售商品房转让的法律规定 预售商品房转让，俗称“炒楼花”，是指预售商品房的预购人将尚未竣工的商品房的权利义务一并转让给第三人的行为。预售商品房转让其实是预售商品房合同的转让，就是合同一方当事人将其在合同中的权利义务全部或者部分转让给第三人的一种法律行为，此合同转让只是变更合同的主体，不变更合同的内容。预售商品房的转让从法理的本质上来研究，其实它就是一种债权的转移，预售合同变更的是合同的主体，其内容并不发生变化，就是预购人将其在预售合同中所有的权利或要承担的义务一并转让给转让合同的受让人，从而使得受让人与预购合同中出的预售方建立新的法律关系。 预售合同转让是由商品房预购人将原预售合同的债权或权利义务转让给第三人, 使第