第三章 房地产抵押贷款(修改后)【统计册学经典】.pptVIP

新旧程度评定标准 质量等级 新旧程度 备注 完好房 十、九、八成新 具体标准见部颁《房屋完损登记评定标准》、《危险房屋鉴定标准》 基本完好房 七、六成新 一般损坏房 五、四成新 严重损坏及危险房 三成以下新 残值率 序号 房屋结构 残值率（％） 1 钢筋混凝土结构 0 2 砖混结构一等 2 3 砖混结构二等 2 4 砖木结构一等 6 5 砖木结构二等 4 6 砖木结构三等 3 7 简易结构 3 房屋耐用年限 序号 房屋结构 耐用年限 1 钢筋混凝土结构 60～80年 2 砖混结构一、二等 40～70年 3 砖木结构一、二、三等 30～60年 4 简易结构 10～30年 五、房地产总体评估方法 １、运用土地价格评估方法估出基地价格 ２、运用房产价格评估方法估出房屋建筑价格 ３、计算房地产综合价格 房地产综合价格＝基地评估价格＋房屋　　建筑评估价格 注　意 　当高楼层时，计算某一部分房地产的地产评估面积时，应考虑地产分摊 公式：评估的地产面积＝（总的地产面积×评估的建筑面积）／总的建筑面积 例4：对一宗房地产进行部分价格评估，基地面积为200ｍ2，基地上建筑面积为1000ｍ2，所要评估的建筑面积为100ｍ2，评估的地产面积为 评估的地产面积＝（200×100）÷1000 　　　　　　　＝20ｍ2 综合评估实例 例5：某市中心区有一宗房地产需要评估，其具体情况如下，试评估出该处房地产价格。如图： 人民路 三层楼房 建筑占地面积230ｍ2 25ｍ 14ｍ 评估人员现场查勘情况如下： ①该基地处于市中心商业区繁华路段，属一级用地，周围环境较好，交通便利。 ②基地上建筑为1981年砖木结构二等甲级，8成新，房屋规定使用年限为45年。 根据查勘结果，应用对照法计算评估价格： ⑴房产价格 　①该楼为砖木结构二等甲级，标准房价为320元／ｍ2 　②评估修正 Ａ.新旧程度修正（两种方法综合），残值率为5％，使用年限折旧法占40％，新旧折旧法占60％ 　∴　折旧率＝权数×（1－经历年限× 年折旧率）＋权数×评定新旧程度 　又　年折旧率＝｛〔（320 －320 × 5％）／45〕／320｝×100％＝2.11％ 　∴　总折旧率＝0.4×（1－30×2.11％）＋0.6×0.8 　　　　　　　＝0.73　　　 Ｂ．环境修正 　∵该房坐落于一级地，环境较好，其环境系数为0.3 　∴环境差价＝320×0.3＝96元／ｍ2 ③计算房屋评估价格 该房评估价格＝（320×0.73＋96）×230×3 　　　　　　＝227424元 ⑵地产价格 　①该基地位于一级地，标准地价为3000元／ｍ2 　②评估修正（对照各地制定的修正系数表，找出对应修正系数） 比如：商务用地，修正系数为0 　　　繁华地段，修正系数为0.2 　　　周围环境较好，修正系数为0.05 　　　沿街深度12.5ｍ，修正系数为0.1 ∴该基地评估价格＝〔3000×（1＋0.1＋0.2＋0.05）〕×（25×14） 　　　　　　　　＝1417500元 ⑶房地产总体价格 该处房地产评估总体价格＝227424＋1417500 　　　　　　　　　　　＝1644924元 每平方米建筑面积评估价格＝ 1644924÷（230×3）＝2385.39元 作业 １、简述房地产抵押贷款的基本特征及作用。 ２、请简要阐述一下我国住房抵押贷款保险机制存在的问题及解决措施。 ３、影响房地产价格的因素有哪些？ （二）英德等欧洲国家——人寿保险和财产保险相结合 １、人寿保险 ⑴产生原因：当借款人在保险期内因死亡、残疾丧失劳动力而无力偿还时，由保险公司给付保险金，借款人或其家人可以用这笔保险金来支付贷款余额，确保了其对房产的所有权。 ⑵办理要求： 　①保险金额与住房抵押贷款金额相一致 　②保险期限与抵押贷款期限相等 　③保单的持有人和受益人是贷款银行 ２、财产保险 　　尽管西欧国家在法律上没有明文规定购房者必须购买房屋财产保险，但对于购房者来说，一套住宅常需要动用他们的多年积蓄，一旦遇到自然灾害，所造成的损失也是一般家庭不能承受的，再加上他们具有较高的保险意识，在实际运作时借款人一般都会购买抵押房屋财产险。 　　这种将人寿保险和财产保险相结合的保险模式，其优势首先是可以降低银行的信贷风险，其次是最大限度地保障了借款人的利益。 （三）加拿大——利用国家信用发展国家住房抵押贷款保证机制 保险机构：加拿大抵押贷款与房屋公司（CMHC） 保险对象：中低收入者 特点： 　①在保险期内提供全额100%借款损失保险，期限最高长达25年 　②贷款利率优惠，最少只需支付5%首期房款即可进行购买（否则首期至少应一次付款25%） 　③国家信用担保，安全 二、我国住房抵押贷款保险机制 １、我国住房抵押贷款保险的概况 　　我国目前个人住