龙湖商业地产专题研究——社区商业.ppt

4.0 社区商业招商销售篇 小结 从招商销售的整体角度来讲，应该执行先招商后销售的原则； 租售比例并没有严格的标准，要根据发展商的自身情况做出适当的决定； 招商应以主力商家为主，通过主力商家来带动一般商家的引进； 商铺的销售一定会对后期的经营带来影响，如何权衡销售的比例和销售方式是发展商考虑的重点。 5.0 社区商业经营管理篇 5.1 社区商业的发展历程 5.2 社区商业经营管理现状调查分析 5.3 社区商业经营管理特点 5.4 社区商业经营管理的发展趋势 5.0 社区商业经营管理篇 5.1 社区商业的发展历程 国外发展概况 社区商业最早于20世纪50年代在美国出现。 目前，国外发达国家的社区商业已经成为居民综合消费的载体，社区商业向大型社区购物中心方向发展。 一般而论，国外社区商业都有统一的管理者对租户群体进行有效的管理控制,是一种管理者集中管理、承租户分散经营的模式。 社区商业的管理工作具体包括:物业管理、营销管理、财务管理、安全管理等诸多方面。 5.0 社区商业经营管理篇 5.1 社区商业的发展历程 国内发展概况 社区商业是近年来随着我国城市化进程和房地产业的繁荣而出现的商业零售业的新形态。 目前国内的社区商业普遍带有浓厚的住宅底商特点，与国外成熟的社区商业模式相比还有较大差距。 在管理体制方面，主要是由小区的物业管理中心兼管或聘请专业的物业管理公司进行管理。 5.0 社区商业经营管理篇 5.2 社区商业的管理现状 只租不售型的商业物业，管理处一般对经营业态有一定的限制。 整体销售型的商业物业 带租约销售的物业 ，跟业主签订经营协议，明确经营范围。 直接销售的商业物业 ，物业产权已经转移到业主手中，物业管理处难以对其经营的业态进行控制。 租售结合的商业物业，社区管理处除日常管理外，还要承担另一个职能——后期招商工作。 5.0 社区商业经营管理篇 5.2 社区商业的管理现状 典型案例：万科四季花城 基本租售比例 商业面积（m2） 出售面积（m2） 出租面积（m2） 租售比 7700 5300 1400 1：4.5 万科四季花城由于品牌、设计、物业管理等方面的综合效应，商业街区成为其高品质楼盘的一个形象展示面，完善的商业配套，统一的形象、档次，直接提升了住宅的价值。 5.0 社区商业经营管理篇 5.2 社区商业的管理现状 典型案例：万科四季花城 业态调整比较 业态 经营面积（㎡） 面积占比（％） 经营商家个数 个数占比 单铺平均面积（㎡） 美容美发 312 412 15 8 10 11 15 14 31 37 地产中介 168 276 8 5 4 7 6 9 42 39 餐饮 240 266 11 5 6 6 9 8 40 44 服装 256 328 12 7 8 13 12 17 32 25 社区服务 144 1003 7 20 5 14 8 18 29 72 超市 180 1948 8 39 1 3 2 4 180 649 其他 832 802 39 16 32 23 48 30 26 35 合计 2132 5035 100 100 66 77 100 100 32 65 初开业时数据 目前数据 经过五年多的经营，四季花城商业街的营业状况趋于稳定，租金水平大约上升了15%左右。 5.0 社区商业经营管理篇 5.2 社区商业的管理现状 典型案例：万科四季花城 业态调整变化 业态 经营面积增减（㎡） 经营商家个数增减 单铺平均面积增减（㎡） 美容美发 100 1 6 地产中介 108 3 -3 餐饮 26 0 4 服装 72 5 -7 社区服务 859 9 43 超市 1768 2 469 其他 -30 -9 9 合计 2903 11 33 5.0 社区商业经营管理篇 5.2 社区商业的管理现状 典型案例：万科四季花城 原因分析 管理规范，商业布点合理。这是四季花城商业街能够实现稳定经营的前提条件。 社区商业的规划是立足于本社区的居民消费需求。 后续入住人口增多 ，居民的日常消费稳定 业态搭配基本上没有变化，但是，总的商家数和经营面积是在增加，日益膨胀的社区购买力为商家提供更多的销售机会。 5.0 社区商业经营管理篇 阶段 社区商业的生存业态 过渡期 建筑装潢装饰店、小型日用杂货店、超市、家具店、大众餐饮 稳定上 升期 综合超市/标超、百货店、书店、美容美发、快餐店、医药店、 银行、邮政、保险、地产中介 成熟期 超市、便利店、服装专卖店、美容美发、健身、特色餐饮、茶馆、酒吧、娱乐、社区公共服务、银行、证券、邮电、培训 从调研的十二个案例来看，社区商业各阶段的生存业态如下： 从长远的角度来看，不同的业态对应不同的社区商业的生命周期。 与社区服务相关的业态都较稳定，能够持续经营下去。 经营过渡